Từ ngày 01/07/2026, Luật Xây dựng 2025 và các Nghị định hướng dẫn mới sẽ tác động trực tiếp đến nhiều khâu trong vòng đời dự án: từ chuẩn bị đầu tư, thẩm định, cấp phép, quản lý chi phí, hợp đồng xây dựng, năng lực nhân sự, Ban QLDA cho đến nghiệm thu và bàn giao.

Với mong muốn giúp Chủ đầu tư, Ban QLDA, đơn vị tư vấn, nhà thầu và các cá nhân hoạt động trong lĩnh vực xây dựng – bất động sản có thêm góc nhìn thực tiễn, hiểu đúng bản chất quy định mới và có sự chuẩn bị phù hợp trong quá trình triển khai dự án, Cộng đồng Xây dựng 360, Cộng đồng Realcom, Cộng đồng Pháp lý Bất động sản, Cộng đồng Pháp lý Dự án và Cộng đồng Đầu tư – Phát triển Dự án đã phối hợp với nhau tổ chức chuỗi chuỗi 03 Seminar liên tiếp vào tháng 7, tháng 8 và tháng 9.

Buổi Webinar 02 trong chuỗi 03 Webinar về “Điểm mới NĐ 217/2026/NĐ-CP về Quản lý hoạt động xây dựng & Quy định năng lực Hoạt động xây dựng theo NĐ 212/2026/NĐ-CP ” diễn ra vào ngày 20/8/2026 của diễn giả, chuyên gia Anh Anh Tuấn – Thành viên Ban sáng lập RealCom Việt Nam, đồng thời là Admin Group Cộng đồng Pháp chế BĐS cùng các khách mời tham gia tọa đàm là LS Nguyễn Văn Đỉnh (Admin Group Pháp lý Bất động sản), LS Thanh Trần (Group Pháp chế Bất động sản), Anh Nam Lương (Admin Group ĐẦU TƯ – PTDA) đã diễn ra thành công tốt đẹp thu hút hơn 200 người đăng ký tham dự. 

Rất nhiều trăn trở và câu hỏi được đặt ra cần lời giải đáp từ các diễn giả chính và khách mời tọa đàm là các chuyên gia, luật sư có nhiều năm kinh nghiệm trong ngành, nhưng do thời gian hạn hẹp nên Ban tổ chức đành phải hẹn khách mời trong buổi Webinar 03 với chủ đề: “NĐ 210 – Những điểm mới liên quan đến hợp đồng xây dựng, quản trị rủi ro hợp đồng, thanh toán, phát sinh chi phí và trách nhiệm giữa các bên” dự kiến diễn ra vào ngày 23/9/2026 với diễn giả chính là LS Thanh Trần. 

Theo chuyên gia Anh Tuấn, NĐ 217/2026/NĐ-CP về Quản lý hoạt động xây dựng tập trung vào 6 điểm mới: 

Tái định hình phân loại dự án (Xóa bỏ ranh giới nguồn vốn)

Việc xóa bỏ hoàn toàn nhóm “Vốn nhà nước ngoài đầu tư công” giúp thay đổi toàn bộ ngưỡng phân định thẩm quyền thẩm định của cơ quan nhà nước, giảm tải thủ tục hành chính cho doanh nghiệp.

Kiến trúc thẩm định mới của Cơ quan Chuyên môn về Xây dựng

 

Quy hoạch và Điều chỉnh thiết kế so với quy hoạch

Tách dự án thành phần – Điều kiện cốt lõi

• Bắt buộc dự án thành phần phải đáp ứng yêu cầu vận hành và khai thác độc lập.
• Xóa bỏ mọi ngoại lệ: Trong các dự án thành phần độc lập, bắt buộc phải lập riêng 1 dự án thành phần cho toàn bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật dùng chung của dự án.

Lộ trình ứng dụng Mô hình thông tin công trình (BIM)

Cơ chế chuyển tiếp cực kỳ quan trọng của NĐ 217 (Áp dụng từ 01/07/2026) 

• Đối với Báo cáo nghiên cứu khả thi (BCNCKT) dở dang:
  • Đã có thông báo kết quả thẩm định: Được bảo lưu quyền lợi, không phải thẩm định lại.
  • Đã trình, đủ điều kiện nhưng chưa có kết quả: Tiếp tục thực hiện thẩm định theo quy định cũ (NĐ 175/2024/NĐ-CP).
  • Đã trình nhưng thiếu điều kiện: Sẽ bị trả hồ sơ để chuyển hẳn sang thực hiện theo Luật mới (NĐ 217).
• Đối với thiết kế triển khai dở dang sau khi phê duyệt dự án:
  • Đã có kết quả và đã duyệt: Tiếp tục thực hiện các bước tiếp theo theo Luật mới.
  • Đã thẩm định nhưng chưa duyệt: CĐT thực hiện phê duyệt và đi tiếp.
  • Đã trình thẩm định nhưng chưa có kết quả: CQCMXD dừng ngay việc thẩm định và trả hồ sơ. CĐT tự tổ chức thẩm định, phê duyệt thiết kế theo thẩm quyền mới (đây là điểm thay đổi cốt lõi, đẩy toàn bộ trách nhiệm về cho chủ đầu tư).

Về  “Quy định năng lực Hoạt động xây dựng theo NĐ 212/2026/NĐ-CP“, theo anh Anh Tuấn sẽ tập trung vào các điểm mấu chốt:

Từ Tiền kiểm sang Hậu kiểm:  NĐ 212 thay đổi căn bản từ cơ chế Tiền kiểm (Nhà nước cấp phép trước, kiểm tra giấy tờ cứng) sang cơ chế Hậu kiểm (Cá nhân/Tổ chức tự khai báo thông tin năng lực trực tuyến, tự chịu trách nhiệm và cơ quan nhà nước thực hiện thanh tra, kiểm soát liên tục). NĐ 212 là “Trục dữ liệu & Năng lực” cốt lõi, liên thông chặt chẽ với Luật Dữ liệu, Luật An ninh mạng, Luật Bảo vệ dữ liệu cá nhân và Luật Chuyển đổi số nhằm cá nhân hóa trách nhiệm pháp lý.

Về Chứng chỉ hành nghề (CCHN) cá nhân (Điều 27 – 40 NĐ 212), bãi bỏ hoàn toàn thi sát hạch lý thuyết: Việc đánh giá định lượng năng lực cá nhân dựa hoàn toàn trên hồ sơ thực tế, bằng cấp chuyên môn và kinh nghiệm thực chứng thông qua Hội đồng xét cấp chứng chỉ. Thu hẹp danh mục lĩnh vực cấp chứng chỉ:

• Giữ lại duy nhất 4 lĩnh vực: Khảo sát xây dựng; Lập quy hoạch đô thị & nông thôn; Thiết kế xây dựng; Giám sát thi công xây dựng.
• Lĩnh vực Quản lý dự án & Chỉ huy trưởng: Chuyển sang cơ chế điều kiện hành nghề (Điều 38), không cấp CCHN riêng biệt.
• Lĩnh vực Định giá xây dựng: Bị bãi bỏ hoàn toàn khỏi danh mục cấp CCHN.

Thẩm quyền cấp chứng chỉ duy nhất: Chỉ còn UBND Cấp Tỉnh (hoặc phân cấp/ủy quyền theo pháp luật chính quyền địa phương), xóa bỏ hoàn toàn thẩm quyền cấp chứng chỉ của các Tổ chức xã hội – nghề nghiệp trước đây. Thời hạn hiệu lực của hồ sơ kinh nghiệm: Giới hạn chỉ xét kinh nghiệm thực tế trong vòng 10 năm gần nhất. Mã định danh điện tử (ID Code): Được tự động khởi tạo trực tuyến khi hồ sơ đạt yêu cầu, có giá trị pháp lý tương đương bản giấy.

Điểm mới về Năng lực hoạt động của tổ chức (Điều 41 NĐ 212): Dịch chuyển hoàn toàn từ cơ chế cấp Chứng chỉ năng lực hoạt động (CCNL) sang Tự công khai thông tin năng lực trên Hệ thống thông tin quốc gia (csdlhdxd.gov.vn). Bản chất pháp lý mới của tổ chức:

Nội dung bắt buộc phải công khai trực tuyến: Tên tổ chức, địa chỉ trụ sở; Người đại diện pháp luật; Mã số doanh nghiệp; Năng lực hoạt động xây dựng (được thu thập tự động qua lịch sử thẩm định, nghiệm thu dự án); Hạng & lĩnh vực hành nghề theo CCNL cũ (nếu có); Danh mục các dự án đã thực hiện. Chuyển sang Kiểm soát liên tục & Hậu kiểm. Nếu phát hiện khai báo sai lệch thông tin hoặc không đủ năng lực thực tế, cơ quan quản lý sẽ cảnh báo, xử phạt hành chính và thu hồi CCHN/CCNL. Người đại diện theo pháp luật chịu trách nhiệm cá nhân toàn diện, liên tục theo thời gian thực về dữ liệu công khai.

Rủi ro pháp lý & “Điểm mù” vận hành cần lưu ý trong NĐ 212:

• Gánh nặng chứng minh: Quy định miễn nộp giấy tờ hành chính chỉ áp dụng khi thông tin đã được đồng bộ lên CSDL quốc gia. Nếu hệ thống chưa kịp cập nhật, cá nhân/tổ chức vẫn phải tự nộp giấy tờ chứng minh thủ công.
• Bất lợi thâm niên gián đoạn: Nếu cá nhân nghỉ hưu tạm thời, đi học hoặc chuyển ngành dẫn đến gián đoạn thâm niên thì kinh nghiệm cũ sẽ bị trôi qua mốc giới hạn 10 năm, dẫn đến rủi ro bị phạt hạ 01 hạng chứng chỉ.
• Mất “Lá chắn văn bằng” (đối với Giám đốc QLDA / Chỉ huy trưởng): Phải chứng minh lại điều kiện hành nghề từ đầu đối với mỗi dự án mới dựa trên hồ sơ quá khứ thực tế thay vì sử dụng bằng cấp học thuật làm lá chắn chung như trước.

 

Cơ chế chuyển tiếp đối với CCHN/CCNL (Áp dụng từ 01/07/2026): Đối với các hồ sơ nộp trước ngày 01/07/2026 dở dang:

• • Các lĩnh vực thông thường: Được xét cấp chứng chỉ theo quy định cũ (NĐ 175/2024/NĐ-CP) thông qua đánh giá của Hội đồng xét cấp và được MIỄN THI SÁT HẠCH nếu đáp ứng đủ điều kiện.
  • Lĩnh vực Định giá xây dựng & Quản lý dự án: KHÔNG cấp chứng chỉ nữa, áp dụng hồi tố ngay tại mốc 01/07/2026 và hoàn toàn không có thời hạn ân hạn