Nghị định 217/2026/NĐ-CP, có hiệu lực từ 1/7/2026 thay thế Nghị định 175/2024/NĐ-CP, không chỉ là một đợt cập nhật thủ tục hành chính. Về bản chất pháp lý, đây là sự tái phân bổ trách nhiệm kiểm soát rủi ro giữa Nhà nước và Chủ đầu tư ở ba khâu trọng yếu nhất của vòng đời dự án: phê duyệt thiết kế, cấp phép xây dựng, và xử lý hồ sơ trong giai đoạn chuyển tiếp. Bài viết này phân tích riêng ba điểm đó, các nội dung khác của Nghị định sẽ được trình bày đầy đủ tại buổi tọa đàm chuyên đề tổ chức vào lúc 20h ngày 19/8/2026.

Thẩm quyền phê duyệt thiết kế điều chỉnh chuyển từ cơ quan nhà nước sang chủ đầu tư

Theo Nghị định 175/2024/NĐ-CP, mọi thay đổi giải pháp kết cấu chính trong quá trình triển khai — phương án xử lý nền đất yếu, giải pháp móng, giải pháp phần thân, hoặc thay đổi vật liệu kết cấu — đều bắt buộc phải được cơ quan chuyên môn về xây dựng (một chủ thể quản lý nhà nước độc lập với chủ đầu tư) thẩm định điều chỉnh trước khi thi công.

Nghị định 217/2026/NĐ-CP (Điều 16, Điều 41, Điều 43, cụ thể hóa Điều 29 và Điều 31 Luật Xây dựng 2025) chuyển thẩm quyền này về chủ đầu tư: chủ đầu tư tự thẩm định, tự phê duyệt thiết kế điều chỉnh. Đối với thay đổi giải pháp vật liệu kết cấu chính của công trình thuộc diện ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng, chủ đầu tư chỉ có nghĩa vụ báo cáo để người quyết định đầu tư biết — không phải trình cơ quan chuyên môn về xây dựng. Người quyết định đầu tư có 5 ngày làm việc để phản hồi; hết thời hạn không có ý kiến, thiết kế điều chỉnh được coi là đã được chấp thuận.

Về mặt pháp lý, điều khoản này xóa bỏ một lớp kiểm soát độc lập của Nhà nước đối với các điều chỉnh trong quá trình triển khai dự án có ảnh hưởng tới an toàn kết cấu công trình. Hệ quả trực tiếp: (i) tiến độ thi công có thể được rút ngắn đáng kể do loại bỏ một vòng thẩm định bên ngoài; nhưng (ii) toàn bộ trách nhiệm pháp lý về tính đúng đắn của thiết kế kết cấu điều chỉnh sẽ quy về năng lực thẩm tra, thẩm định nội bộ của chủ đầu tư. Đối với các tập đoàn phát triển dự án quy mô lớn, đây là thời điểm bắt buộc phải rà soát lại quy trình kiểm soát chất lượng thẩm tra, thẩm định kết cấu nội bộ, đặc biệt là năng lực và trách nhiệm pháp lý của đơn vị tư vấn thẩm tra độc lập được thuê ngoài, trước khi tiếp nhận toàn bộ thẩm quyền này.

Miễn giấy phép xây dựng cho công trình đã qua thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi

Nghị định 217/2026/NĐ-CP bổ sung một nguyên tắc mang tính hệ thống: mỗi công trình, từ giai đoạn chuẩn bị dự án đến khi khởi công, chỉ phải thực hiện một thủ tục hành chính duy nhất. Trên cơ sở đó, công trình xây dựng thuộc dự án đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi (hoặc Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh) và được phê duyệt theo đúng quy định sẽ được miễn giấy phép xây dựng. Chủ đầu tư chỉ cần gửi thông báo khởi công xây dựng, kèm hồ sơ có nội dung tương đương hồ sơ đề nghị cấp phép, đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để phục vụ công tác quản lý trật tự xây dựng.

Điều khoản này có hiệu lực pháp lý quan trọng hơn một điều chỉnh thủ tục thông thường: nó thiết lập cơ chế “một cửa hai giai đoạn” — kết quả thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi giờ đây có giá trị thay thế cho giấy phép xây dựng, thay vì là hai thủ tục độc lập như trước. Với dự án không thuộc diện miễn phép, thời gian cấp phép cũng giảm khoảng một nửa so với Nghị định 175/2024/NĐ-CP — còn khoảng 7 ngày với nhà ở riêng lẻ và 9-10 ngày với công trình khác, thực hiện trực tuyến toàn trình.

Nguyên tắc chuyển tiếp phân hóa theo loại hồ sơ — rủi ro cho dự án đang triển khai

Điều 76 Nghị định 217/2026/NĐ-CP không áp dụng một nguyên tắc chuyển tiếp thống nhất, mà phân hóa theo trạng thái và loại hồ sơ tại thời điểm 1/7/2026 — đây là điểm dễ gây thiệt hại nhất cho dự án đang trong quá trình chuẩn bị đầu tư nếu không được rà soát kịp thời.

Với hồ sơ Báo cáo nghiên cứu khả thi: nếu đã nộp, đủ điều kiện thẩm định nhưng chưa có kết quả, cơ quan chuyên môn về xây dựng tiếp tục thẩm định theo Nghị định 175/2024/NĐ-CP cho đến khi ra kết quả. Nhưng với hồ sơ thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đang chờ thẩm định mà đến 1/7/2026 vẫn chưa có thông báo kết quả, cơ quan chuyên môn về xây dựng phải dừng thẩm định và trả lại hồ sơ; chủ đầu tư chuyển sang tự thẩm định theo cơ chế mới. Hai loại hồ sơ của cùng một dự án, nộp gần như đồng thời, có thể chịu hai số phận pháp lý hoàn toàn khác nhau tại cùng một mốc thời gian.

Thêm vào đó, việc tổ chức lại chính quyền địa phương theo mô hình hai cấp làm phát sinh thay đổi thẩm quyền thụ lý hồ sơ theo hai chiều ngược nhau: dự án nằm trên địa bàn nhiều đơn vị hành chính cấp xã, trước đây do cơ quan chuyên môn về xây dựng cấp huyện thụ lý, nay chuyển thẩm quyền lên cấp tỉnh; trong khi nhiệm vụ quản lý nhà nước và thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng đối với dự án đơn xã lại chuyển xuống cấp xã. Đối với dự án đang có nhiều loại hồ sơ nằm ở các khâu khác nhau đúng thời điểm giao thời, việc không rà soát riêng biệt từng loại hồ sơ theo đúng nguyên tắc chuyển tiếp tương ứng có thể dẫn đến chậm trễ ngoài dự kiến hoặc nộp sai thẩm quyền.

Ngoài ba nội dung nêu trên, Nghị định 217/2026/NĐ-CP còn một số điểm có tác động trực tiếp đến hoạt động phát triển dự án bất động sản mà phạm vi bài viết này không đi sâu, bao gồm: cơ cấu lại tiêu chí phân loại dự án theo Điều 17 Luật Xây dựng 2025; mở rộng phạm vi bắt buộc áp dụng BIM (bỏ điều kiện ràng buộc theo nhóm dự án); ngưỡng tổng mức đầu tư để chỉ phải lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật thay vì Báo cáo nghiên cứu khả thi; thời hạn thẩm định cụ thể theo từng nhóm, cấp công trình; và cơ chế kế thừa kết quả thẩm định khi chuyển nhượng dự án, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, chia tách, sáp nhập, hợp nhất doanh nghiệp.