Theo Khoản 2, Điều 55 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): “Nhà nước cho thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và người sử dụng đất không được lựa chọn hình thức thuê đất, không được chuyển hình thức sử dụng đất từ Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê sang Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm đối với trường hợp sử dụng đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp để thực hiện dự án kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ số tập trung, khu công nghệ cao và sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp để thực hiện dự án kinh doanh bất động sản du lịch“.

Ổn định dài hạn đổi lấy áp lực vốn ban đầu

Trả tiền thuê đất một lần mang lại lợi ích chiến lược rõ ràng: trong suốt vòng đời dự án lên đến nửa thế kỷ, doanh nghiệp sẽ không còn đối mặt với rủi ro tiền thuê đất điều chỉnh tăng theo chu kỳ hay biến động chính sách. Đây là nền tảng để tính toán chính xác hiệu quả đầu tư, xây dựng kế hoạch tài chính dài hạn và đảm bảo tính khả thi dự án trong nhiều thập kỷ.

Điểm quan trọng hơn cả là giá trị pháp lý được nâng lên mức cao nhất. Trả tiền một lần chính là điều kiện tiên quyết để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền một cách đầy đủ, rõ ràng. Quyền sử dụng đất trong trường hợp này có giá trị thương mại cao nhất: được chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, thừa kế, là cơ sở pháp lý vững chắc cho mọi giao dịch và huy động vốn.

Tuy nhiên, đánh đổi với những lợi ích trên là áp lực dòng tiền cực lớn ngay giai đoạn nhận đất, khi doanh nghiệp chưa có bất kỳ đồng doanh thu nào. Toàn bộ giá trị quyền sử dụng đất trong 50 năm phải chi trả một lần, làm tăng đột biến tổng mức đầu tư, đòi hỏi năng lực vốn chủ sở hữu hoặc khả năng huy động tín dụng vượt trội. Chi phí tài chính từ khoản vay trả tiền đất sẽ kéo dài theo suốt giai đoạn xây dựng và kinh doanh ban đầu, làm tăng giá vốn thực tế và kéo dài thời gian thu hồi vốn.

Điểm bất lợi nhất nằm ở cụm từ “không được lựa chọn, không được chuyển đổi hình thức”. Đây là sự khóa cứng về cơ chế tài chính: dù gặp khó khăn dòng tiền, lãi suất biến động bất lợi hay tiến độ chậm lại do nguyên nhân khách quan, cũng không thể chuyển sang trả hàng năm để giảm gánh nặng. Sự mất linh hoạt này làm tăng đáng kể rủi ro tài chính cho chủ đầu tư trong môi trường kinh doanh luôn biến động.

 Quyền bán sản phẩm và vấn đề thu hồi vốn

Khi đã trả tiền thuê đất một lần và được cấp Giấy chứng nhận, doanh nghiệp hoàn toàn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền, bao gồm cả việc bán sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai. Giấy chứng nhận cấp cho người mua sẽ ghi rõ thời hạn sử dụng đất còn lại, tính từ ngày cấp đến hết 50 năm. Nghĩa là, quyền chuyển nhượng, bán sản phẩm được pháp luật công nhận và bảo vệ.

Tuy nhiên, thách thức thực sự nằm ở chỗ: doanh nghiệp trả trước tiền thuê đất cho 50 năm, nhưng khoảng cách giữa thời điểm chi trả toàn bộ vốn và thời điểm thu hồi vốn tạo ra một khoảng trống dòng tiền rất lớn. Vốn ra ngay lập tức, vốn về dàn trải nhiều năm → chi phí lãi vay thực tế tăng cao, thời gian hoàn vốn kéo dài. Do đó, dự án cần được phép tách Giấy chứng nhận thành từng sổ riêng cho mỗi sản phẩm và được phép bán sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai, tạo dòng thu hồi vốn sớm, san sẻ gánh nặng chi phí đầu tư ban đầu. Đây chính là giải pháp then chốt để giảm áp lực tài chính cho chủ đầu tư khi phải trả tiền một lần.

Lợi thế pháp lý cho cả chủ đầu tư và người mua

Điểm sáng nhất của quy định trả tiền một lần chính là sự hoàn chỉnh và rõ ràng về hồ sơ pháp lý. Trả tiền một lần đồng nghĩa với việc đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận đầy đủ, ghi rõ hình thức thuê đất, thời hạn sử dụng, phạm vi tài sản, tạo cơ sở vững chắc cho mọi giao dịch và là điều kiện tiên quyết để ngân hàng chấp nhận thế chấp cho vay đầu tư.

Đối với người mua sản phẩm, đây cũng là lợi thế lớn nhất: không bao giờ bị nộp thêm tiền thuê đất trong suốt thời hạn còn lại, không có rủi ro tiền thuê điều chỉnh tăng hay bị ngừng sử dụng đất do chủ đầu tư không nộp tiền hàng năm. Giấy chứng nhận mà người mua nhận được sẽ ghi rõ quyền sử dụng đất trong thời hạn còn lại, hình thức trả tiền một lần tạo sự minh bạch, rõ ràng và bền vững về quyền lợi.

Cần sự cân bằng hợp lý giữa nghĩa vụ tài chính và quyền chuyển nhượng

Quy định tại Điều 55 thể hiện một sự đánh đổi có tính toán: Nhà nước trao cho doanh nghiệp sự ổn định chi phí dài hạn và vị thế pháp lý mạnh mẽ, đổi lại yêu cầu trả toàn bộ tiền thuê đất ngay tại thời điểm nhận đất và không được chuyển đổi hình thức. Về mặt pháp lý và dài hạn, đây là bước tiến rõ rệt. Nhưng về mặt tài chính ngắn hạn, áp lực vốn là rất lớn, do đó việc được phép tách Giấy chứng nhận thành từng sổ riêng cho mỗi sản phẩm và được phép bán sản phẩm hình thành trong tương lai chính là giải pháp cân bằng cần được bổ sung vào quy định. Nếu được như vậy, quy định này sẽ thực sự trở thành cơ chế khuyến khích đầu tư vào các lĩnh vực then chốt như công nghiệp, công nghệ và du lịch.

Bài viết dựa trên nội dung Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được lấy ý kiến. Các quy định cụ thể có thể được điều chỉnh trước khi Quốc hội thông qua.