Một tòa nhà đã bán hết, cư dân đã có sổ hồng. Tòa bên cạnh, trong cùng dự án đó, vẫn là bãi đất trống chưa triển khai thi công xây dựng. Khi cơ quan quản lý đất đai vào cuộc xử lý vi phạm, phần đất “vô can” kia có bị cuốn theo không? Câu trả lời từ Bộ Nông nghiệp và Môi trường là: về nguyên tắc là “có” và đó đang là điểm nghẽn về pháp lý đất đai đang diễn ra rất phổ biến và ở nhiều tỉnh thành, trong đó có TPHCM.

TP.HCM: Dự án chậm tiến độ chỉ ở một hạng mục, nhưng có thể mất cả dự án

Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM, trong Công văn số 17153/SNNMT-QLĐ gửi Bộ Nông nghiệp và Môi trường, mô tả một tình huống không hiếm gặp: dự án được giao đất, cho thuê đất một lần cho toàn bộ diện tích, không chia theo giai đoạn (không phân kỳ giao thuê đất theo tiến độ thực hiện dự án). Thực tế triển khai dự án, chủ đầu tư lại xây từng hạng mục theo quy hoạch, có khối đã hoàn thành đúng hạn, đã bán, đã cấp sổ, có khối chậm triển khai hoặc chưa triển khai. Đến khi thanh tra, kiểm tra phát hiện dự án chậm tiến độ 24 tháng, câu hỏi đặt ra: diện tích bị coi là vi phạm là toàn bộ dự án, hay chỉ riêng phần đang chậm?

Theo khoản 8, Điều 81 Luật Đất đai 2024, dự án chậm tiến độ sử dụng đất so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư thì được gia hạn không quá 24 tháng, kèm nghĩa vụ nộp bổ sung tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho thời gian gia hạn. Hết hạn mà vẫn chưa xong, Nhà nước thu hồi đất, không bồi thường.

Điều 31 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, được Nghị định 226/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung, quy định rõ hơn hai điểm mấu chốt:

Thứ nhất, dự án bị coi là chậm tiến độ khi quá 24 tháng kể từ hạn hoàn thành ghi trong dự án mà chủ đầu tư chưa hoàn thành toàn bộ các hạng mục theo phê duyệt, tức chỉ cần một hạng mục chưa xong là cả dự án bị tính vi phạm, luật không chia theo từng hạng mục.

Thứ hai, nếu dự án được giao đất một lần (không theo tiến độ), việc gia hạn và sau này, nếu không hoàn thành, việc thu hồi áp dụng cho toàn bộ diện tích dự án. Chỉ những dự án được giao đất theo tiến độ, có quyết định giao đất riêng cho từng giai đoạn ngay từ đầu, mới được tách gia hạn theo từng phần.

Gỡ vướng một nửa

Với trường hợp TP.HCM, Cục Quản lý đất đai đưa ra một ngoại lệ quan trọng: phần diện tích đã xây đúng tiến độ, đủ điều kiện chuyển nhượng, đã bán và người mua đã được cấp Giấy chứng nhận thì không bị thu hồi, dù phần còn lại của dự án vi phạm.

Đây là hướng xử lý cần thiết để bảo vệ người mua nhà. Nhưng công văn chỉ dừng ở việc loại trừ khỏi diện thu hồi, chứ chưa nói rõ phần diện tích đó có được loại trừ khỏi diện tích tính gia hạn hay không và do đó chủ đầu tư có thoát khỏi nghĩa vụ nộp bổ sung tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho thời gian gia hạn hay không?

Nếu diện tích gia hạn vẫn tính trên toàn bộ dự án như quy định hiện hành, thì về lý, nghĩa vụ tài chính bổ sung vẫn phát sinh trên cả phần đã bán. Đây là khoảng trống thực tế, ảnh hưởng trực tiếp đến việc ai phải trả tiền, mà văn bản hiện có chưa trả lời dứt điểm. Cần nói thêm: văn bản trả lời của Bộ chỉ là công văn hướng dẫn nghiệp vụ, không phải văn bản quy phạm pháp luật, nên giá trị áp dụng cũng có giới hạn riêng.

Bài học từ Hưng Yên: cái giá của việc “linh hoạt” sai chỗ

Nếu TP.HCM hỏi trước khi quyết định, thì Hưng Yên là ví dụ về hậu quả của việc quyết định trước khi hỏi. Theo Công văn số 6830/BNNMT-QLĐĐ, UBND tỉnh Hưng Yên đã ký gia hạn cho một phần diện tích của dự án chậm tiến độ trong khi dự án này không thuộc loại được giao đất theo tiến độ, nên không có cơ sở để xác định gia hạn cho một phần diện tích dự án.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường khẳng định: cả Luật Đất đai 2013 lẫn 2024 đều không cho phép gia hạn một phần diện tích trong trường hợp này. Quyết định của tỉnh bị xác định là sai quy định, kéo theo khó khăn khi thu hồi đất về sau.

Hướng xử lý chỉ có hai lựa chọn: Nếu tách được phần diện tích đó thành dự án độc lập mà không ảnh hưởng hiệu quả dự án đã duyệt, phải điều chỉnh dự án đầu tư trước khi xử lý gia hạn, thu hồi. Nếu không tách được, buộc phải thu hồi hoặc hủy bỏ quyết định gia hạn sai, rồi gia hạn lại cho toàn bộ diện tích.

Doanh nghiệp và địa phương nên làm gì?

• Với chủ đầu tư có dự án nhiều hạng mục, giao đất một lần nhưng triển khai không đồng bộ: Nên chủ động xin điều chỉnh tiến độ đầu tư của dự án ngay khi thấy có nguy cơ chậm, để tạo cơ sở áp dụng cơ chế gia hạn theo từng phần thay vì để bị thanh tra phát hiện rồi mới xử lý.

• Với phần diện tích đã bán, đã cấp sổ: Không nên mặc nhiên cho rằng phần này đã “an toàn” hoàn toàn về nghĩa vụ tài chính. Cần có văn bản xin xác nhận rõ phạm vi loại trừ trước khi hồ sơ gia hạn được chốt.

• Với cơ quan quản lý đất đai địa phương: Bài học Hưng Yên cho thấy việc “linh hoạt” gia hạn một phần ngoài trường hợp luật cho phép không giúp giải quyết nhanh mà còn khiến hồ sơ phải làm lại từ đầu, thêm rủi ro tranh chấp, khiếu nại.