Trên đây là một đoạn trích trong bài viết “Lời mở đầu dành cho chủ đầu tư F0” của tác giả Vũ Thành Công – Phó Chủ tịch HĐQT, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Thương mại BRAVAT Miền Bắc, đồng thời là Ủy viên Ban Chấp hành, Ủy viên Ban Thường vụ, Tổng Thư ký Hiệp hội Phát triển Văn hóa Doanh nghiệp Việt Nam. Hiện tại, anh đang là một trong những thành viên Ban sáng lập RealCom và thành viên Ban Pháp lý dự án cẩm nang phát triển dự án bất động sản. Thêm vào đó, anh đã có kinh nghiệm 10+ năm trong lĩnh vực bất động sản; 20+ năm phát triển dự án và từng đảm nhận vị trí công tác tại Sở Kế hoạch Đầu tư Hà Nội (phòng dự án ODA), Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch.

Chủ đầu tư bất động sản là gì?

Theo cách hiểu được đa phần công nhận, Chủ đầu tư bất động sản là nhà đầu tư thực hiện dự án bất động sản từ giai đoạn đầu tiên của dự án bất động sản cho tới khi dự án đủ điều kiện chuyển nhượng, hoặc đủ điều kiện chuyển nhượng từng phần cho người mua cuối cùng hoặc chuyển nhượng cả dự án cho một chủ đầu tư khác.

Điểm khiến một Chủ đầu tư bất động sản khác các nhà đầu tư bất động sản thứ cấp hay một đơn vị phát triển bất động sản ở chỗ Chủ đầu tư là nhà phát triển dự án ở những giai đoạn đầu tiên. Để tránh hiểu nhầm, thuật ngữ phát triển dự án đôi khi cũng được các nhà đầu tư thứ cấp sử dụng. Tuy nhiên chính xác việc các nhà đầu tư thứ cấp thực hiện là phát triển sản phẩm chứ không phải là phát triển dự án.

Về mặt pháp lý, khi bạn là Chủ đầu tư bất động sản, tên doanh nghiệp của bạn sẽ luôn gắn với dự án từ đầu cho tới cuối. Kể cả sau này một Chủ đầu tư có kết hợp với một nhà đầu tư thứ cấp hay một đơn vị phát triển dự án nào đó để xây dựng, bán hàng thì người đứng tên trên hợp đồng mua bán cuối cùng vẫn là Chủ đầu tư dự án.

Phát triển dự án là gì?

Đây là quá trình từ đầu đến cuối hoặc gần đến cuối của một dự án bất động sản để biến:

Ý tưởng đầu tư + Khu đất = Sản phẩm bất động sản để bán

Ngắn gọn vậy nhưng quá trình này vô cùng phức tạp và luôn bao gồm 3 công việc chính phải thực hiện:

Xây dựng chiến lược đầu tư:

Chính là tìm ra lời giải cho câu hỏi đầu tư bất động sản loại hình sản phẩm gì và ở đâu, thị trường nào?

Tôi còn nhớ năm 2003 khi bắt đầu quyết định tham gia vào sân chơi của các Chủ đầu tư bất động sản, khi đó chúng tôi đã phải rất đau đầu để nghĩ xem thị trường ngách của mình là gì. Làm đô thị, chung cư ở các thành phố lớn khi đó không dễ vì những miếng đất đẹp đều đã nằm trong tay các chủ đầu tư nhà nước hoặc các công ty lớn.

Cuối cùng chúng tôi quyết định ra ngoại tỉnh và là một trong số 5 công ty đầu tiên ở miền Bắc phát triển bất động sản ở thị trường tỉnh ngoài Hà Nội. Về loại hình sản phẩm, chúng tôi chọn làm chợ vì khi đó các  mô hình chợ truyền thống đang thể hiện nhiều bất cập và xã hội có xu hướng phát triển các hệ thống thương mại hiện đại hơn.

Chọn đúng thị trường ngách với mô hình chợ hiện đại và  sản phẩm kiot 2,5 tầng vừa ở vừa kinh doanh (chính là shophouse ngày nay) nên những dự án như chợ Lim Bắc Ninh, chợ Vôi Bắc Giang khi đó mang lại kết quả mỹ mãn. Đây chỉ là 1 ví dụ về việc xây dựng chiến lược đầu tư bất động sản cho những chủ đầu tư F0.

Cũng như mọi lĩnh vực kinh doanh khác, khi tham gia lĩnh vực bất động sản bạn cũng phải chọn sản phẩm, chọn thị trường và tạo ra sự khác biệt.

Tìm kiếm địa điểm đầu tư:

Sau khi đã xác định được chiến lược của mình thì việc quan trọng tiếp theo là tìm kiếm địa điểm để đầu tư (nôm na là tìm đất). Tùy theo sản phẩm bất động sản được chọn mà Chủ đầu tư sẽ đi tìm đất ở những địa bàn và vị trí phù hợp.

Ví dụ: Bạn chọn làm condotel nghỉ dưỡng sẽ phải khảo sát các tỉnh thành phố du lịch ven biển. Bạn chọn làm đô thị ở các tỉnh, sẽ phải đánh giá các địa phương nào có tốc độ phát triển kinh tế cao, dân đông, nhu cầu đô thị cao.

Quá trình tìm đất thường yêu cầu phải đi lại nhiều và đòi hỏi những người có chuyên môn và kinh nghiệm, hiểu được quy luật phát triển của thị trường bất động sản, có các kiến thức về quy hoạch không gian và năng lực đánh giá nhận định thị trường.

Trong nghề bất động sản “location” là quan trọng nhất do đó nếu bạn chọn được địa điểm đầu tư chuẩn bạn sẽ thành công tới 50%. Chi tiết về các kinh nghiệm tìm kiếm địa điểm đầu tư tôi sẽ trình bày ở một bài viết khác.

Thực hiện thủ tục đầu tư:

Thủ tục đầu tư là một quá trình có lẽ là khó khăn và kéo dài nhất với các chủ đầu tư bất động sản. Nó khó bởi nhiều lý do:

Thứ nhất – hệ thống pháp luật của chúng ta cũng đang trong quá trình hoàn thiện, nhiều quy định còn chống chéo, việc hiểu và thực hiện các quy định của pháp luật cũng hoàn toàn khác nhau ở mỗi địa phương. Thậm chí ở không ít lần chúng tôi phải đồng hành cùng với cơ quan chính quyền địa phương lên các cơ quan cấp trên để tìm hiểu về các hướng dẫn, quy định của pháp luật đối với các thủ tục đầu tư dự án.

Thứ hai – Các chủ đầu tư bất động sản và bộ máy phát triển dự án của mình thiếu hiểu biết về hệ thống pháp luật trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, thiếu hiểu biết về cơ chế vận hành của cơ quan quản lý nhà nước.

Do không nắm được các quy định của pháp luật nên đường đi nước bước sẽ lòng vòng mất thời gian, tốn kém chi phí mà không đạt được kết quả. Cho đến ngày hôm nay, năm 2021 tôi vẫn thấy có những cán bộ phát triển dự án của chủ đầu tư không thể đọc và hiểu một văn bản của cơ quan quản lý nhà nước.

Thứ ba – bất động sản ngày càng được biết đến là lĩnh vực màu mỡ do đó không tránh khỏi có những khó khăn, sách nhiễu của một số bộ phận trong bộ máy công quyền.

Đối với mỗi loại hình bất động sản thì điểm kết thúc những nội dung CƠ BẢN của thủ tục đầu tư lại khác nhau. Tôi nhấn mạnh là cơ bản vì thủ tục của 1 dự án còn kéo dài cho tới sau khi dự án hoàn thành đưa vào sử dụng và thậm chí Chủ đầu tư tiếp tục phải chịu trách nhiệm suốt dòng đời dự án. Tuy nhiên phần lớn được hiểu hoàn thành thủ tục CƠ BẢN nghĩa là dự án sẵn sàng bước sang giai đoạn thực hiện dự án (thi công) và bán hàng.

Những thách thức mà chủ đầu tư sẽ gặp?

Đầu tư bất động sản với vai trò chủ đầu tư cần sự kiên nhẫn. Tùy theo tính chất dự án mà thời gian triển khai từ tìm đất, thực hiện thủ tục, thực hiện dự án phải kéo dài hàng năm, có những dự án tới 10 năm.

Đầu tư bất động sản đòi hỏi lượng vốn ban đầu lớn. Chủ đầu tư F0 cần xác định và chuẩn bị sẵn “1 cục” tiền để triển khai dự án bất động sản và xác định chưa thu lại được gì trong vài năm.

Chuẩn bị tâm thế để đương đầu với những vấn đề mới, những vấn đề mà có thể bạn không gặp phải khi đang kinh doanh các loại hình kinh doanh khác (ví dụ như giải phóng mặt bằng, khiếu nại, khiếu kiện, nhũng nhiễu, kỹ thuật…)

Những lợi ích cho chủ đầu tư bất động sản

Khó khăn và tốn kém vậy mà ai cũng mơ trở thành chủ đầu tư bất động sản thì tất nhiên lợi ích của nó mang lại là không nhỏ. Trước tiên là tỷ lệ lợi nhuận của bất động sản là khá lớn. Bên cạnh đó việc có một bất động sản trong tay cũng giúp bạn huy động, sử dụng dòng tiền khá dễ dàng vì mang bất động sản thế chấp ngân hàng để vay chắc chắn là dễ hơn thế chấp bằng hàng hóa trong kho của bạn. Và cuối cùng, tôi không chắc có đúng không nhưng rõ ràng được trở thành một Chủ đầu tư bất động sản rất là oai vì bạn đang sở hữu một tài sản tới hàng trăm hàng nghìn tỷ.

Qua bài viết này tôi hy vọng các bạn muốn tham gia đầu tư bất động sản với tư cách chủ đầu tư sẽ có cái nhìn rất sơ khởi về những công việc cần làm, những khó khăn thách thức cũng như cơ hội. Tôi xin dừng bài viết của ngày hôm nay ở đây. Ở các bài tiếp theo tôi sẽ chia sẻ về công tác chuẩn bị cho chủ đầu tư F0 về bộ máy tổ chức và tìm kiếm địa điểm đầu tư.