Trong số thứ 5 này, chúng tôi mong muốn mang đến Tổng quan, toàn cảnh Khu công nghiệp tại Việt Nam. Trong hơn 10 năm thực hiện công tác tư vấn xúc tiến đầu tư, nghiên cứu về thị trường khu công nghiệp Việt Nam thì tôi đã may mắn được trải qua đủ 1 chu kỳ phát triển công nghiệp trong giai đoạn trước và theo kinh nghiệm của bản than và những dữ liệu thống kê tôi có được thì tôi tin rằng hệ thống khu công nghiệp Việt Nam đang trải qua một chu kỳ mới với cách thức phát triển mới và rất nhiều cơ hội mới. Phần trình bày gồm 5 phần chính bảo gồm:

• Sơ lược về bối cảnh thế giới và ảnh hưởng của nó đến Việt Nam
• Tình hình thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài trong 10 tháng vừa qua
• Tình hình phát triển kinh tế Khu công nghiệp, cụm công nghiệp Việt Nam đến năm 2021
• Giới thiệu một số mô hình  khu công nghiệp tại Việt Nam
• Cách thức xây dựng hệ thống xúc tiến đầu tư hiệu quả cho các chủ đầu tư Khu công nghiệp

1. Bối cảnh thế giới

• Pic 1: CMCN đã và đang thay đổi rất nhanh và từ sản xuất cơ khí hóa đến nay thì đã tiến tới cấp độ 5.0 với sự hợp tác sâu sắc giữa người và máy và sự tiến hóa này đang thúc đẩy quá trình sản xuất thông minh và cá nhân hóa sản phẩm.

• Pic 2: Sự trỗi dậy mạnh mẽ của TQ dẫn tới hệ quả là chiến tranh thương mại Mỹ Trung diễn ra liên tục trong những năm gần đây. Hiện nay ước tính giá trị sản xuất công nghiệp của TQ đã vượt 4.000 tỷ đô và cao gần gấp đôi so với giá trị sản xuất công nghiệp của Mỹ, gấp 4 lần Nhật Bản, 5 lần Đức và hơn 100 lần so với Việt Nam, như vậy ước tính giá trị sản xuất công nghiệp tại Việt Nam khoảng 39 tỷ đô. Tổng giá trị sản xuất công nghiệp của Trung Quốc chiếm 29 tổng giá trị sản xuất công nghiệp toàn cầu. TQ đang thay đổi chiến lược phát triển công nghiệp là gia tăng các ngành công nghệ cao và đào thải các ngành công nghiệp có giá trị thấp, thâm dụng lao động nhiều và gây ô nhiễm
• Pic 3: Sự dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu và 1 trong những sự dịch chuyển lớn nhất là nhà đầu tư rời khỏi  thị trường trung quốc do TQ không tiếp đầu tư. Thứ hai là liên quan đến chi phí lao động tại trung quốc cũng không quá hấp dẫn nữa. Các nhà đầu tư không thể mở rộng đầu tư tại thị trường TQ, bắt buộc phải di dời sang các quốc gia lân cận để tiếp tục duy trì và kết nối với mạng lưới sản xuất hiện có và kinh doanh tại thị trường TQ. Hai trong số các quốc gia có lợi thế nhất trong bối cảnh này là Thái Lan và Việt Nam. Việc ở bên cạnh 1 quốc gia được mệnh danh là công xưởng thế giới là cơ hội để VN đón nhận các cơ hội đầu tư dịch chuyển, đồng thời cũng tiềm ẩn nguy cơ phải tiếp nhận các ngành công nghiệp ô nhiễm và có thể gây nguy hại lâu dài với nền sản xuất công nghiệp tại Việt Nam.
• Pic 4: Bối cảnh đại dịch covid: hiện nay covid vẫn chưa suy giảm triệt để và theo thống kê thì covid trong năm 2020 đã làm suy giảm 38%  vốn FDI toàn cầu xuống 846 tỷ đô và là mức thấp nhất kể từ năm 2005. 

2. Tình hình thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài trong 10 tháng vừa qua

Covid cũng đã thay đổi hành vi của nhà đầu tư: Các nhà đầu tư hiện nay đã gia tăng các tương tác online và covid thúc đẩy nhanh hơn việc số hóa môi trường đầu tư. Trong bối cảnh thế giới đang có sự thay đổi mạnh mẽ như vậy, cơ hội dành cho Việt Nam là rất lớn. Diễn biến FDI trong 10 năm qua của Việt Nam là rất tốt, đỉnh điểm là năm 2019 với tổng số vốn đăng ký kỷ lục là 38 tỷ đô. Trong 10 tháng đầu năm 2021, Việt Nam thu hút được 23,7 tỷ đô vốn đăng ký, trong đó có 15,2 tỷ đô vốn thực hiện. Nguồn vốn chủ yếu đến VN vẫn từ các quốc gia truyền thống tại khu vực Châu Á như Singapore trong 10 tháng đầu năm nay thì Singapore đứng thứ nhất trong các quốc gia đầu tư vào Việt Nam, thứ hai là hàn quốc, thứ 3 là nhật bản, thứ 4 là TQ rồi đến Hồng Kông và Đài Loan. Trong vốn đăng ký của năm 2021, chúng tôi thống kê là riêng vốn dành cho lĩnh vực công nghiệp chế biến chế tạo đạt 5,8 tỷ đô và 442 dự án cấp mới. Con số này phản ánh số lượng dự án đầu tư vào các khu cn, cụm cn. Nếu mà chia trung bình cho riêng khoảng 300 khu cn hiện có tại VN thì mỗi khu cn hiện tại tiếp nhận chưa đến 2 dự án FDI. Nhìn chung FDI vào VN là tương đối tích cực và nếu như dịch bệnh covid sớm suy giảm thì tình hình thu hút đầu tư vào VN sẽ rất là triển vọng.

3. Thông tin tổng quan về tình hình phát triển khu công nghiệp VN đến năm 2021

• Lưu ý để có sự phân biệt giữa các loại hình dự án
• Ở VN khu cn và cụm cn được quản lý bởi 2 bộ là Bộ kế hoạch và đầu tư và vụ quản lý các khu kinh thực tế trực tiếp quản lý việc quy hoạch phát triển toàn bộ các khu kinh tế, các khu công nghiệp tại VN, trong khi đó Bộ công thương với cục công thương địa phương quản lý việc quy hoạch phát triển hệ thống các cụm công nghiệp trên cả nước. Việc quản lý này dẫn đến thực tế khu Cn và cụm Cn đang chưa đc ăn khớp và có nhiều sự xung đột nhất định trong sự phát triển của địa phương. Điểm quan tâm nhất của các nhà đầu tư khi đầu tư vào khu CN và cụm CN thì chính là các ưu đãi đầu tư về thuế TNDN, thuế XNK, ưu đãi về tiền thuê đất mặt nước. Tại VN, các mức độ ưu đãi đầu tư được xét theo 2 yếu tố lĩnh vực ngành nghề khuyến khích đầu tư và địa bàn ưu đãi đầu tư. Trong năm 2021 chính phủ đã ban hành nghị định 21 về hướng dẫn thi hành luật đầu tư và nghị định có chỉ ra rõ các ngành nghề và địa bàn ưu đãi đầu tư và để giúp các khách hang và các anh chị có thêm hình dung về các địa bàn ưu đãi đầu tư thì cổng thông tin đã có chuyển đổi phần phụ lục về địa bàn ưu đãi đầu tư trong nghị định 31 thành bản đồ ưu đãi đầu tư VN với việc mô tả toàn bộ các đơn vị hành chính cấp huyện cũng như các khu kinh tế lên trên địa bàn. 

+ Với địa bàn kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn (màu đỏ) hoặc là các khu kinh tế thì nhà đầu tư được hưởng rất nhiều chính sách ưu đãi là các chính sách về thuế TNDN với mức thuế suất là 10% trong 15 năm, miễn 4 năm đầu và giảm 50% thuế suất trong 9 năm tiếp theo. Ước lượng TB thuế suất thuế TNDN mà các nhà đầu tư phải chi trả trong 15 năm đầu tiên tại các khu vực được ưu đãi là chỉ khoảng hơn 4%.

+ Với địa bàn kinh tế xã hội khó khăn (màu tím) thì mức ưu đãi thuế TNDN tại đây thông thường là miễn thuế 2 năm đầu, giảm 50% cho 4 năm tiếp theo và mức thuế TNDN tại đây được áp dụng từ 17 đến 20% tùy lĩnh vực khuyến khích đầu tư.

+ Với khu vực kinh tế xã hội không khó khăn (màu vàng) thông thường là chỉ các dự án trong khu công nghiệp mới được hưởng chính sách miễn 2 giảm 4 như trên, còn các dự án bên ngoài khu CN thì ko được hưởng ưu đãi này.

+ Các khu vực đô thị, lân cận các đô thị lớn có điều kiện thuận lợi (màu xanh dương) thì các DN ko được hưởng ưu đãi

• Các khu vực khó khăn và đặc biệt khó khăn được hưởng ưu đãi lớn tương đối rộng trên toàn lãnh thổ VN

• Tình hình phát triển khu kinh tế tại VN đến năm 2021: VN có 44 khu kinh tế được thành lập trong đó có 25 khu kinh tế cửa khẩu dọc theo cửa khẩu VN với 3 quốc gia và 19 khu kinh tế ven biển. Trong đó có 3 khu kinh tế quan trọng là KKT Vân Đồn, KKT Vân Phong và KKT Phú Quốc. 
• Tổng thể các khu công nghiệp tại VN ở thời điểm hiện tại VN có 563 Khu CN đc quy hoạch với diện tích 210 nghìn hecta. Các khu CN phân bố dọc theo VN và đặc biệt tập trung tại 2 khu vực chính quanh đầu tàu kinh tế lớn là TP HCM và đầu tàu về chính trị là HN nơi có nhiều nguồn lực để phát triển
• VN có 397 khu N được thành lập, 291 khu CN đang hoạt động và tổng quỹ đất các khu CN hiện tại là 122,9 nghìn ha, quy mô trung bình 1 khu cn là 310 ha/kcn.
• Hiện trạng khu công nghiệp miền bắc: phát triển theo 5 trục: 

+ Trục 1: Hà Nội – Hưng Yên – Hải Dương – Hải Phòng với mật độ khu CN rất cao phát triển dọc theo quốc lộ 5 cũ và cao tốc HN – HP mới.

+ Trục 2: Hà Nội – Bắc Ninh – Bắc Giang – Lạng Sơn với mức độ tập trung dự án rất nhiều tại Bắc Ninh và hiện nay Bắc Ninh không có quỹ đất để phát triển them khu CN mới, do đó hoạt động phát triển đang tiến mạnh sang Bắc Giang và tiến tới khu vực giáp Lạng Sơn, đặc biệt tại huyện Hữu Lũng thì đã quy hoạch thành 1 khu phát triển tập trung với quy mô khoảng 5 nghìn ha để phát triển cn tại đây

+ Trục 3: HN – Vĩnh Phúc – Phú Thọ: Các dự án khu CN tập trung khá nhiều tại Vĩnh Phúc nên trong thời gian tới Vĩnh Phúc và Bắc Giang là nơi có sự tang trưởng các khu cn rất là mạnh.

+ Ngoài 3 trục chính trên thì còn 2 trục tiềm năng trong nhiều năm qua là Hà Nội – Thái Nguyên nơi có nhà máy Samsung Thái Nguyên. Đây là trục khu CN mới phát triển trong khoảng 10 năm trở lại đây và tương lai sẽ có nhiều dự án khu CN cũng như khu CN thông minh tại đây. Trục số 5 là trục Hà Nội – Hà Nam với mật độ khu CN tập trung rất là cao ở Phủ Lý với mạng lưới các khu CN Đồng Văn

• Hiện trạng các khu CN phía nam: phát triển theo 5 trục chính

+ Trục HCM – Đồng Nai: đây là nơi có lịch sử phát triển khu cn lâu đời nhất VN với khu Cn đầu tiên là khu kĩ nghệ Biên Hòa và bây giờ là khu CN Biên Hòa 1. Hiên tại khu CN Biên Hòa 1 đang được xem xét chuyển đổi chức năng không còn phát triển CN nữa. Điểm tập trung khu CN lớn nhất Đồng Nai bây giờ là khu vực Liên Trạch

+ Trục 2 là HCM – Bình Dương – Bình phước rất năng động. Khu vực năng động nhất là Tân Uyên và Mỹ Phước với rất nhiều khu Cn của tập đoàn Becamex, Vsip hoặc là các tập đoàn lớn khác.

+ Trục 3: HCM – Vũng Tàu. Đây là khu vực được đánh giá là có hạ tầng logistic tốt nhất khu vực phía nam với quy hoạch rất nhiều cảng lớn. Trong tương lai thì đây là khu vực phát triển khu Cn kết hợp logistic rất là mạnh mẽ

+ Trục 4 là HCM – Long An: tại khu vực này các khu CN tập trung nhiều tại huyện Cần Giuộc và huyện Đức Hoài và có cái tiếp giáp cũng như việc di chuyển rất thuận tiện vào trung tâm TP HCM. 

+ Trục tiềm năng trong tương lai là trục phát triển theo hướng HCM – Tây Ninh với nhiều khu CN lớn tại Củ chi và đây là khu vực có nhiều quỹ đất để phát triển khu công nghiệp trong giai đoạn mới.

• Hệ thống các cụm công nghiệp VN tập trung nhiều tại 2 đầu tàu kinh tế của cả nước. Đến hết năm 2020 cả nước có 968 cụm CN được thành lập với tổng diện tích 30,192 ha và theo quy hoạch đến năm 2025 thì sẽ phát triển 1.704 cụm cn với 58,123 ha đất. Như vậy tổng diện tích đất CN được quy hoạch là rất lớn, cả khu CN và cụm Cn thì tổng diện tích quy hoạch là gần 270 nghìn ha. Trong đó trừ số khu cn và cụm đã được thành lập thì dư địa quỹ đất là còn hơn 120 nghìn ha. Từ số liệu trên thì có thể cho thấy cơ hội thì còn rất nhiều nhưng áp lực cạnh tranh trong thu hút đầu tư của các chủ khu cn, cụm cn trong giai đoạn mới là rất lớn, đặc biệt là áp lực từ khối các chủ đầu tư ngoại lên các chủ đầu tư nội.

4. Một số mô hình khu công nghiệp tại VN

• Một số mô hình khu Cn tại VN được quy định trong nghị định 82 và dự thảo nghị định thay thế nghị định 82 về quản lý khu cn và khu kinh tế. Có 5 mô hình khu CN chính như sau:

• Khu CN Đô thị dịch vụ phát triển phức hợp dựa trên 3 cấu phần cơ sở hạ tầng chính là hạ tầng kỹ thuật, công nghiệp, hạ tầng dịch vụ, tiện ích và hạ tầng xã hội. Đây là mô hình được Vsip cũng như Becamex phát triển rất thành công tại VN
• Khu CN chuyên sâu phát triển tập trung vào 1 số lợi thế nhất định hoặc lĩnh vực nhất định: dệt may, công nghiệp nặng kết hợp logistic
• Khu CN hỗ trợ phát triển tại các khu vực thuận lợi về sản xuất cn có nguồn lao động dồi dào, nhu cầu sản phẩm cn hỗ trợ cao để có đầu vào cho các ngành sản xuất. Theo quy định, khu CN hỗ trợ phải có tổng diện tích đất dành cho công nghiệp hỗ trợ trên 60% tổng quỹ đất kinh doanh cn
• Khu CN sinh thái: đây là mô hình đã được Bộ Kế hoạch và đầu tư phối hợp với tổ chức phát triển công nghiệp liên hợp quốc UNIDO và cục kinh tế liên bang Thụy Sĩ thí điểm phát triển từ năm 2014. Hiện tại có 5 khu Cn được chọn để thí điểm phát triển mô hình khu cn sinh thái tại VN là DeepC, Hòa Khánh, Amata, Hiệp Phước và Trà Nóc. Ngoài 5 khu CN trên thì hiện tại một số chủ khu cn tại VN cũng tự phát triển theo mô hình này  như Nam Cầu Kiền ở Hải Phòng
• Khu công nghiệp đa ngành bản chất tại VN hầu hết được phát triển từ các khu vực có lịch sử về phát triển công nghiệp trước đây và nâng cấp lên từ các cơ sở công nghiệp hiện có hoặc từ các cụm cn hiện có. Quá trình phát triển các khu cn thường kéo theo sự dịch chuyển dân cư và đô thị lân cận dẫn tới phát sinh các vấn đề an sinh xã hội. 

• Nhìn chung mô hình các khu cn đều có những ưu nhược điểm nhất định trong việc kinh doanh, vận hành, thu hút đầu tư. Trong đó theo đánh giá của chúng tôi thì mô hình khu công nghiệp đô thị dịch vụ đang được nhiều chủ đầu tư xem xét lựa chọn phát triển và có thể mô hình sẽ tạo ra sự thuận lợi cho các chủ đầu tư mới trong giai đoạn tới

• Những tồn tại đối với việc phát triển bất động sản công nghiệp tại Việt Nam:

+ Ô nhiễm công nghiệp: đây là vấn đề tồn tại dai dẳng suốt nhiều năm qua và cũng là vấn đề nóng trong thời gian tới. Vấn đề này là hệ quả của thu hút những dự án đầu tư kém chất lượng và quản lý không chặt chẽ trong quá khứ

+ Nguồn lao động: Trước đây Vn hấp dẫn do yếu tố lao động giá rẻ và nguồn lao động tay nghề thấp rất dồi dào nhưng lợi thế này dần mất đi do già hóa dân số và chi phí lao động dần tăng lên. Thêm nữa việc chuyển hướng khuyến khích đầu tư sang các lĩnh vực đầu tư giá trị cao đòi hỏi sự chuẩn bị nguồn lao động có tay nghề và đào tạo thì nguồn lao động này là đang rất hạn chế. Ngoài các vấn đề liên quan đến già hóa dân số thì vấn đề an sinh cho người lao động tại các khu cn là chưa được quan tâm một cách đúng đắn. Trong giai đoạn qua có thể rất dễ thấy là khi dịch covid xảy ra tương đối mạnh tại các khu vực có khu cn hoặc khu vực có mật độ người lao động tập trung cao thì người lao động vấn đề an sinh rất là vất vả và cái cảnh người lao động rời bỏ những khu vực này để trở về quê là rất nhiều. Hiện tại các khu vực cn có người lao động trở về quê hương thì đang rất là thiếu hụt lớn nguồn lao động. Trong chu kỳ mới này thì chắc chắn vấn đề an sinh xã hội là một trong những điểm quan trọng của khu cn để hấp dẫn các nhà đầu tư

+ Kết nối Logistic: đây là vấn đề gây khó khăn lớn với các khu công nghiệp trong quá trình kinh doanh và thu hút đầu tư. Vấn đề logistic không chỉ là kết nối giao thông và dự án khi mà nhiều dự án khu cn đã giải phóng mặt bằng nhưng mà kết nối giao thông chưa đảm bảo về thu hút đầu tư mà còn là chi phí vận tải ở VN đang tương đối cao so với khu vực và tốc độ lưu thông chậm dẫn tới thời gian vận tải kéo dài. Đây chính là lý do anh chị có thể nhìn thấy ngược lại là bản đồ phân bố các khu cn tại VN là nằm rải rác tại các nơi có sự thuận lợi về vận tải, đặc biệt là các nơi thuộc địa bàn kinh tế xã hội thuận lợi và có hệ thống cảng biển tốt. Còn các khu vực thuộc địa bàn kinh tế đặc biệt khó khăn, mặc dù chính sách thu hút đầu tư rất hấp dẫn nhưng vẫn khó thu hút các chủ đầu tư đến phát triển các dự án khu công nghiệp tại các khu vực này. 

Bên cạnh các vấn đề khách quan thì có 3 yếu tố mang tính chất chủ quan là các vấn đề nổi cộm với các chủ khu cn và cụm cn

+ Giải phóng mặt bằng: do các dự án khu cn, cụm cn của chúng ta có quy mô rất lớn, ví dụ khu cn nếu tổng dự án là khoảng hơn 300 ha còn cụm cn khoảng hơn 30 ha thì việc giải phóng mặt bằng đương nhiên phải phân kỳ theo từng giai đoạn. Tuy nhiên kể cả đã phân kỳ rồi thì việc giải phóng mặt bằng cũng trên phạm vi rất lớn và ảnh hưởng đến một diện rộng người dân và việc ảnh hưởng lớn đến dân cư dẫn đến việc các dự án rất là khó trong việc giải quyết dứt điểm công tác giải phóng mặt bằng và do đó rất hay có tình trạng giải phóng mặt bằng gần hết nhưng vẫn còn xôi đỗ hoặc là da beo. Việc giải phóng mặt bằng không dứt điểm dẫn tới chủ đầu tư không kiểm soát được tiến độ, dẫn tới nhiều khu công nghiệp hơn 10 năm vẫn chưa giải phóng mặt bằng xong

+ Quy hoạch sản phẩm: từ khi nghiên cứu dự án đến khi thu hút đầu tư là một giai đoạn tương đối dài, thông thường mất đến vài năm nên khi triển khai bán hàng thì cơ cấu sản phẩm ban đầu đã không còn phù hợp. Việc điều chỉnh quy hoạch lại măt bằng thì rất là phức tạp và tốn thời gian dẫn đến các chủ đầu tư thường là ngại điều chỉnh quy hoạch mặt bằng. Hệ quả của việc này là chủ đầu tư thường chỉ bán được những sản phẩm mình có, không đáp ứng được nhu cầu của nhà đầu tư tại thời điểm hiện tại. Trong nhiều năm gần đây tôi nhận thấy rất nhiều nhu cầu đầu tư từ các nhà đầu tư với diện tích dưới 1 ha, tuy nhiên hầu hết các khu cn không đáp ứng được nhu cầu này. Trong quá trình cố vấn cho nhiều chủ đầu tư mới thì tôi thấy nhiều bên trong bước nghiên cứu và phát triển dự án thì không thuê đơn vị tư vấn nghiên cứu về phát triển dự án mà lại phụ thuộc vào tư vấn thiết kế quy hoạch. Việc này có điểm lợi là việc cấp phép quy hoạch rất là tốt và đạt các chỉ tiêu về quy hoạch rất là ổn. Tuy nhiên đến công tác bán hàng thì mặt bằng quy hoạch này vốn dĩ không phù hợp với yếu tố thị trường dẫn đến thu hút đầu tư gặp nhiều khó khăn và anh em kinh doanh cũng như xúc tiến đầu tư trong các khu cn rất là đau đầu trong việc tìm kiếm khách hang chính là ở yếu tố này.

+ Vấn đề nổi cộm thứ 3 mà các chủ đầu tư mới hay mắc phải là hoạt động kinh doanh hay trong lĩnh vực khu cn chúng tôi gọi là công tác xúc tiến đầu tư. Đáng buồn là nhiều bên đang không nhìn nhận đúng đắn vai trò của hoạt động xúc tiến và chưa hiểu đầy đủ về xúc tiến đầu tư bất động sản công nghiệp. Công tác xúc tiến đầu tư phải được hoạch định ngay từ công tác nghiên cứu địa điểm đầu tư để đưa ra chiến lược về sản phẩm, chiến lược xúc tiến ngay từ ban đầu. Từ đó công tác xúc tiến đầu tư phải được phát triển song song với dự án theo đúng tiến độ thì mới đạt hiệu quả chứ không phải đến khi dự án giải phóng mặt bằng xong mới hô hào an hem đi bán hang cũng như tìm kiếm khách hàng thì thực tế rất khó cho anh em thực hiện công tác xúc tiến đầu tư trong các khu công nghiệp. Việc xúc tiến đầu tư phải được thực hiện trong thời gian tương đối dài thì các khu cn mới có thể tạo được mạng lưới kết nối với các nhà đầu tư thì đến khi dự án đảm bảo các điều kiện thu hút đầu tư thì cũng sẽ rơi vào đúng cái thời điểm là các nhà đầu tư ra quyết định đầu tư vào dự án, khi đó mới đồng bộ và cùng nhịp cho hoạt động bán hàng. Hoạt động xúc tiến đầu tư khu công nghiệp theo tôi là các chủ khu cn mới cần lưu ý và nên thực hiện ngay từ đầu song song với quá trình phát triển dự án để hai công tác này luôn luôn là cập nhật và hiệu chỉnh sửa sai cho nhau. Bên cạnh chủ đầu tư tự thực hiện thì bản chất hoạt động xúc tiến đầu tư khu cn, cụm cn không thể tách rời hoạt động xúc tiến đầu tư của tỉnh, của vùng và của quốc gia. Tôi chưa thấy một khu cn nào tự tổ chức xúc tiến đầu tư tại một quốc gia khác mà không có vai trò kết nối của chính phủ hoặc là của địa phương bởi vì thực tế là khi chủ đầu tư mới hoặc là chủ đầu tư có tên tuổi tại VN nhưng mà khi sang tổ chức các chương trình xúc tiến đầu tư tại các quốc gia khác thì rất khó để kêu gọi các nhà đầu tư quan tâm đến tham dự sự kiện và nếu có chăng thì cũng chỉ là các đơn vị nghiên cứu thị trường, thăm quan sơ qua về dự án và sau đó là cái phản hồi đều là không hiệu quả. 

• Như vậy trong cái bối cảnh còn nhiều vấn đề nổi cộm như vậy thì các chủ đầu tư bất động sản công nghiệp cần có chiến lược phát triển đúng đắn và phù hợp để phát triển hiệu quả dự án của mình.

Tương lai của Việt Nam – Khu công nghiệp thông minh: Trên thế giới đã nghiên cứu từ nhiều năm nay và có rất nhiều chủ đề còn nhiều tranh cãi về mô hình phát triển khu công nghiệp thông minh. Với nhiều năm nghiên cứu mô hình phát triển các khu công nghiệp và đồng thời được tiếp cận một số khu cn tiên tiến trên thế giới thì chúng tôi cho rằng khu công nghiệp thông minh bản chất là sự kết hợp sản xuất thông minh với việc thiết kế và quản trị hiện đại trong khu công nghiệp và nhu cầu phát triển các hoạt động sản xuất thông minh thì nó sẽ kéo theo sự thúc đẩy hình thành các khu công nghiệp thông minh, có thể dẫn tới xóa nhòa ranh giới giữa KCN và Khu dân cư, hình thành nên những tổ hợp sản xuất công nghiệp, thương mại dịch vụ, đô thị tiện ích hiện đại, liên hoàn, là động lực kinh tế toàn vùng. Nếu nghiên cứu các khu cn tại các quốc gia phát triển hơn như nhật bản, hàn quốc hay TQ thì sẽ thấy nhiều lúc đi vào khu cn mà không hề biết là đã qua khu dân cư để tiến vào khu công nghiệp thì chính là do các yếu tố này.

5. Hệ thống xúc tiến đầu tư hiệu quả

• Theo quan điểm của cổng thông tin thì bất động sản công nghiệp nó sẽ có đầy đủ 4 yếu tố sau đây:

+ Bất động sản: vị trí duy nhất, tính tương hỗ với xung quanh, tồn tại lâu dài, tích lũy giá trị

+ Phương pháp bán hang B2B: Quá trình trao đổi thông tin, giao dịch là giữa các đại diện của các doanh nghiệp. Trong đó, việc quyết định mua thực hiện qua nhiều cấp và nhiều khâu thẩm định

+ Nghiệp vụ kinh doanh quốc tế

+ Xúc tiến cơ hội đầu tư kinh doanh: Nhiều dự án song song vừa phát triển dự án vừa tìm kiếm khách hang thì rõ ràng chưa có sản phẩm bàn giao mà chỉ bàn giao cơ hội cho nhà đầu tư. Để mà thuyết phục các nhà đầu tư đầu tư vào dự án KCN của chúng ta thì rõ ràng là chúng ta cần thiết kế các cơ hội đầu tư hấp dẫn với họ, đồng thời đảm bảo uy tín trong lời hứa về tiến độ bàn giao, hạ tầng bàn giao cho nó ăn khớp với cơ hội chúng ta thiết kế cho nhà đầu tư và khớp nối vào cơ hội sản xuất kinh doanh của họ. Như vậy thì nhà đầu tư mới yên tâm đầu tư vào các KCN.

• Chiến lược tối thiểu 4P: sản phẩm, giá cả, phân phối, quảng cáo hoặc là mở rộng hơn là liên quan đến cấp độ cao hơn là cấp độ 7P trong xúc tiến đầu tư. Trong quá khứ thì 4P đã đáp ứng được cơ bản cho các chủ đầu tư trong việc xây dựng chiến lược tiếp thị của mình. Chục năm về trước nhiều khi khách hang còn đặt cọc trước cho chủ đầu tư để giải phóng mặt bằng sau đó mới bàn giao dự án. Tuy nhiên hiện nay sự thuận lợi đó không còn mà nhà đầu tư phải rất là cẩn trọng trong việc chủ đầu tư cam kết và hứa với nhà đầu tư về việc bàn giao dự án hay bàn giao về hạ tầng, do đó 4P đã không còn đáp ứng được nữa. Chúng tôi đã mở rộng lên thành cấp độ 7P trong đó 2 cấp độ quan trọng là cấp độ về vận hành và cấp độ về quản trị. Trong 7P thì cấp độ quản trị rất là khó có thể mô tả cụ thể để cho mn có cái hình dung cụ thể nhưng theo đánh giá của chúng tôi thì chỉ có những KCN mà có chủ KCN phát triển trong nhiều năm và có nhiều kinh nghiệm, trải qua nhiều giai đoạn phát triển thăng trầm mới có được hệ thống quản trị nó phù hợp với cả xúc tiến đầu tư. Trong các chủ đầu tư này có một cái điển hình là từ ông chủ tịch cho đến nhân viên xúc tiến đầu tư trực tiếp đều rất am hiểu hoạt động xúc tiến đầu tư và cách thức triển khai nên bộ máy vận hành tương đối thông suốt và một trong các nhóm chủ đầu tư này có hệ thống quản trị tốt là các chủ đầu tư ngoại đang phát triển mạnh mẽ tại VN. Các chủ đầu tư nội có một số đơn vị lớn tại Việt Nam thì đã tương đối mạnh trong việc xây dựng hệ thống cấp độ quản trị. Một trong các yếu tố mới mà chủ đầu tư có thể học hỏi từ sự thành công của các KCN là trước đây liên quan đến hệ thống cơ sở vật chất, không gian xúc tiến đầu tư, trong đó theo chúng tôi không gian xúc tiến đầu tư phải đảm bảo để tạo ra trải nghiệm tốt cho nhà đầu tư và tạo ra môi trường thực sự tốt để thuận lợi cho các cấp độ tiếp theo ở nội bộ để có thể phát triển vận hành, tạo ra không gian cho ace thực hiện công tác xúc tiến đầu tư một cách thuận lợi và cảm thấy rằng đó là môi trường thân thuộc trong hoạt động xúc tiến đầu tư. Ví dụ trong thời gian qua có một số KCN nỗ lực tìm kiếm giải pháp để gia tang trải nghiệm cho nhà đầu tư như là xây dựng hệ thống website 360 và đưa trải nghiệm thực tế ảo vào việc gia tang trải nghiệm cho nhà đầu tư, từ đó dẫn đến nhà đầu tư đã không còn phải thực hiện công tác khảo sát trực tiếp mà còn có thể khảo sát online để đánh giá địa điểm đầu tư. Về cấp độ thứ 2 trong xúc tiến đầu tư liên quan đến cấp độ vận hành thì hiện tại về nhân sự xúc tiến đầu tư trong lĩnh vực khu công nghiệp là tương đối thiếu hụt. Theo thống kê tính chung trên toàn lãnh thổ VN thì có khoảng 400 ace thực hiện công tác liên quan đến kinh doanh trong các KCN, trong đó những người gắn bó lâu dài với nghề còn lại là tương đối ít. Các đơn vị bên ngoài chủ yếu thực hiện vai trò mô giới là chính, bên cạnh đó là việc phát triển được nhân sự xúc tiến đầu tư giỏi cần rất nhiều thời gian để đào tạo cũng như xây dựng mạng lưới để thực sự có được năng lực nghề nghiệp tốt. Về quy trình xúc tiến thì hiện tại ngoài các chủ đầu tư có tên tuổi và các chủ đầu tư có yếu tố nước ngoài thì đã có quy trình kinh doanh xúc tiến đầu tư bài bản, các chủ đầu tư mới đều đang chưa có được cái hệ thống quy trình đảm bảo cho công tác xúc tiến đầu tư và thường công tác xúc tiến đầu tư của các chủ KCN này được thực hiện dưới dạng đáp ứng được yêu cầu khi các nhà đầu tư đưa ra các request, các câu hỏi và chỉ thực hiện theo phương thức chuyển tiếp thông tin hoặc đối chiếu với các sở ban ngành để xử lý các thủ tục đầu tư chứ không đạt được mức độ tư vấn cũng như là thúc đẩy để họ đưa ra quyết định đầu tư một cách thuận lợi hơn. Ở cấp độ thấp nhất trong 7P này thì như tôi nói ở các vấn đề nổi cộm trong việc quy hoạch sản phẩm thì trong cái 4P vấn đề liên quan đến giải pháp sản phẩm bất động sản công nghiệp là vấn đề mà tương đối nổi cộm và chủ đầu tư nên lưu ý vấn đề này khi phát triển dự án để đảm bảo cho công tác xúc tiến đầu tư được thuận lợi. Nếu công tác sản phẩm không được đảm bảo tốt thì kể cả như cấp độ vận hành và cấp độ quản trị kể cả có tốt đi chăng nữa thì hiệu quả xúc tiến đầu tiên cũng sẽ không thực sự như mong muốn. Để anh chị có thêm hình dung về hành trình xúc tiến đầu tư thì tôi có một mô tả ngắn về quy trình thu hút đầu tư đối với nhà đầu tư nước ngoài và các khu CN như sau:

+ Tìm và thu hút đối tượng

+ Nắm bắt triển vọng khách hang trong giai đoạn sớm của thu hút đầu tư

+ Đào tạo và nuôi dưỡng khách hàng tiềm năng

+ Chuyển đổi cơ hôi

+ Nhà đầu tư thuê đất KCN

+ Nhà đầu tư nâng cấp, mở rộng dự án trong KCN

+ Thu hút nhà cung cấp, nhà cung ứng dịch vụ công nghiệp để đáp ứng nhu cầu thuận lợi trong sản xuất kinh doanh của khách hàng, từ đó tạo ra hệ thống liên kết chặt chẽ trong KCN và tạo dựng sự bền vững trong phát triển KCN

• Hành trình trải nghiệm đầu tư (hành trình trải nghiệm khách hang FDI, DDI): Để chuyển hóa được danh sách khách hang tiềm năng thành khách hàng chính thức cần thực hiện tổng hợp nhiều phương thức và xuyên suốt 7 giai đoạn trong chu trình xúc tiến đầu tư chính là sự trải nghiệm và các điểm chạm của các nhà đầu tư trong hành trình tương tác với các KCN và hệ thống xúc tiến đầu tư hiệu quả thì sẽ xây dựng được hành trình trải nghiệm đảm bảo tính hấp dẫn với khách hàng và khớp nối chính xác với hoạt động phát triển dự án. Việc nhà đầu tư có được cảm nhận tốt và đồng thời tin cậy anh chị trong suốt quá trình xúc tiến đầu tư thì sẽ dẫn tới hiệu quả cao trong công tác xúc tiến đầu tư

=> Hệ thống xúc tiến đầu tiên hiệu quả cho chủ đầu tư KCN trong giai đoạn mới là hệ thống cần đảm bảo tạo nên hành trình trải nghiệm tốt nhất cho khách hàng và hoạt động xúc tiến đầu tư cần được xem xét và triển khai nghiêm túc và song song với quá trình phát triển dự án ngay từ bước ban đầu để tạo ra điểm rơi tốt nhất trong việc thu hút đầu tư. Theo quan điểm của chúng tôi một KCN thành công là một KCN phải đảm bảo được 4 win là thành công cho cơ quan quản lý địa phương, thành công cho chủ KCN, thành công cho nhà đầu tư ổn định sản xuất kinh doanh tại KCN và thành công cho người dân sinh sống xung quanh KCN không bị các ảnh hưởng tiêu cực do quá trình phát triển sản xuất của các dự án kinh doanh trong KCN.

Đọc thêm các bài viết tại đây

Fanpage: https://www.facebook.com/realcomvietnam