Bất động sản là một hàng hóa có tính đặc thù trong thị trường và hoàn toàn khác biệt với những mặt hàng khác. Thêm vào đó, đây cũng là loại hình mang tính chất độc nhất, quý hiếm và có giá trị lớn. Tính chất quý hiếm của sản phẩm bất động sản ngày càng được thể hiện rõ rệt trong tình hình “đất chật người đông”, nhất là tại những khu vực có tỉ lệ đô thị hóa cao và dân số tăng trưởng lớn. Do vậy, thị trường ngày càng “xuất hiện” nhiều chủ đầu tư F0 mới tham gia với việc kinh doanh hoặc phát triển một dự án bất động sản. Tuy nhiên, để phát triển và kinh doanh sản phẩm bất động sản là quá trình dài, hội tụ rất nhiều các khâu, các bước và không phải bất cứ chủ đầu tư nào cũng biết. Nhưng có 3 khâu quan trọng nhất góp phần to lớn trong sự thành công của sản phẩm bất động sản. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp những thông tin giúp chủ đầu tư giải bài toán này.

Để phát triển một dự án bất động sản, chủ đầu tư cần đặc biệt chú ý đến pháp lý, tài chính, bán hàng. Đây là ba khâu vô cùng quan trọng mà chủ đầu tư đặc biệt cần phải đầu tư nguồn nhân lực, kiến thức cũng như nguồn tài chính vào đó. 

PHÁP LÝ

Với 13 năm kinh nghiệm và quá trình làm việc và tư vấn phát triển dự án cho các chủ đầu tư bất động sản, Ms. Bích Ngọc – Đồng sáng lập Realcom nhận định: “Pháp lý là một trong những vấn về vô cùng quan trọng mà chủ đầu tư cần được đặc biệt quan tâm đối trong quá trình phát triển sản phẩm bất động sản”. Thêm vào đó, pháp lý trong lĩnh vực bất động sản hay bất kể trong lĩnh vực khác đều luôn là yếu tố then chốt tạo nên sự vững chắc cũng như độ tin cậy đối với khách hàng và đối tác. Đây được coi là một trong những khâu quan trọng nhất khi tiến hành giao dịch một sản phẩm bất động sản. 

Khi phát triển dự án thường có rất nhiều vấn đề liên quan đến pháp lý như làm hồ sơ, các bước liên quan đến lập hồ sơ dự án để ra được thời điểm lập quy hoạch dự án, phê duyệt được giấy phép kinh doanh,… Thêm vào đó, các vấn đề này gần như xuyên suốt  trong quá trình phát triển dự án và có sự tham gia của rất nhiều cơ quan ban ngành. Chính vì vậy, chủ đầu tư cần có một phòng phát triển dự án và  ban pháp chế riêng biệt,  hiểu biết và chuyên sâu trong lĩnh vực bất động sản. Bộ phận này sẽ đưa ra tư vấn cũng như quy trình các bước giúp chủ đầu tư có được những văn bản pháp lý, hồ sơ chuẩn chỉnh và chính xác.

Ngoài ra, trong trường hợp chủ đầu tư chưa thể làm đầy đủ hoàn chỉnh toàn bộ pháp lý dự án thì bộ phận pháp chế sẽ đưa ra những cách giải quyết để hoàn thiện một phần của dự án. Nhưng nếu chủ đầu tư chưa đủ điều kiện hợp tác với phòng ban pháp chế riêng biệt thì có thể thuê ngoài một đơn vị pháp chế về bất động sản chuyên nghiệp. Tuy nhiên, có một số chủ đầu tư hợp tác với các luật sư có bằng cấp nhưng bị thiếu về kinh nghiệm và chuyên môn, điều này sẽ dẫn đến việc bộ phận pháp chế sẽ không đưa ra được những tư vấn, định hướng và chiến lược chính xác về các văn bản hoàn chỉnh hay phối hợp cùng phòng kinh doanh để ra bước nhanh nhất để tiến hành bán hàng. 

Đồng thời ngoài việc hỗ trợ về mặt hồ sơ và thủ tục pháp lý liên quan đến quy hoạch, xây dựng, bộ phận này cũng sẽ hỗ trợ và đảm bảo cho chủ đầu tư các vấn đề về hồ sơ tài chính và vay vốn ngân hàng. Trong quá trình này, bộ phận pháp chế sẽ hỗ trợ các bước làm hồ sơ, thủ tục với những câu chữ chuẩn chỉnh sao cho đảm bảo uy tín chủ đầu tư và quyền lợi của các bên tham gia. Qua đó thấy được tầm quan trọng về mặt chuyên môn cũng như kinh nghiệm của bộ phận và phòng ban pháp chế trong chủ đầu tư.

TÀI CHÍNH

Theo Ms. Bích Ngọc, một chủ đầu tư bỏ hết vốn ra để xây, hoàn thiện một dự án bất động sản sau rồi mới kinh doanh và bán là không thành công. Hay nói cách khác, ngay khi nhận được dự án, chủ đầu tư phải tính đến các phương án về dòng tiền, về huy động vốn, cân đối giữa dòng vốn bỏ ra và dòng vốn huy động sao cho chuẩn chỉnh, hợp pháp nhưng vẫn có được những lợi thế nhất định cho mình. Bên cạnh đó, trong quá trình phát triển sản phẩm bất động sản (10-20 năm) thường phát sinh rất nhiều các khoản thu chi và phát sinh, do đó toàn bộ dữ liệu và hồ sơ liên quan đến vấn đề này cần phải được lưu giữ, ghi lại và cân đối lại dòng tiền.

Ngoài ra, việc tạo các mối quan hệ với ngân hàng cũng rất quan trọng, qua đó giúp chủ đầu tư có nhiều sự lựa chọn, tạo điều kiện thuận lợi cho dòng vốn và dòng tiền trôi chảy. Tuy nhiên, với các Chủ đầu tư lớn với kinh nghiệm phát triển nhiều dự án thì đã có những mối quan hệ rất tốt với bên ngân hàng. Đối với những chủ đầu tư nhỏ, chưa có kinh nghiệm hoặc mới tham gia vào thị trường thì ngược lại. Vậy lời giải cho các chủ đầu tư này là gì? Theo lời khuyên của Ms. Bích Ngọc, các đơn vị chủ đầu tư nhỏ, mới tham gia vào thị trường không nên tự mình làm tất cả mọi việc từ pháp lý đến tài chính vì rất tốn kém cả thời gian, cả tiền bạc mà nên bắt tay và hợp tác với các đơn vị tư vấn phát triển dự án.

KINH DOANH – BÁN HÀNG

Hiện nay, có khá nhiều chủ đầu tư hoạt động theo cách thức là độc lập các phòng ban và chưa có sự kết nối cũng như trao đổi với nhau. Ví dụ như phòng Pháp chế làm hồ sơ, giấy tờ nhưng không làm việc và phối hợp với bên Marketing và phòng Kinh doanh, từ đó dẫn đến việc không nắm được thông tin để đưa ra những định hướng, chiến lược quảng cáo và bán hàng phù hợp. Hay phòng Kinh doanh và Marketing không liên hệ và kết nối với nhau nên sẽ khó xác định được chiến lược bán hàng và quảng cáo, Insight khách hàng và mục tiêu dài hạn.

Ở một số nước khác, chủ đầu tư thường gộp chung phòng Marketing và Kinh doanh lại giúp đồng bộ và nhất quán trong các định hướng cũng như chiến lược, hoạt động cho doanh nghiệp và sản phẩm bất động sản. Các chủ đầu tư tại Việt Nam có thể nghiên cứu, tham khảo và áp dụng cách làm này cho doanh nghiệp của mình. Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư không muốn gộp chung thì chắc chắn phải có sự kết nối cũng như gắn kết các phòng ban, qua đó giúp chủ đầu tư có hoạt động kinh doanh một cách nhất quán, hiệu quả và hướng đến mục tiêu chung là vừa tạo ra lợi nhuận và vừa mang lại giá trị tốt nhất cho khách hàng.