Ở phần trước, Realcom đã chia sẻ tầm quan trọng của việc xây dựng chiến lược đầu tư bất động sản cho nhà đầu tư F0. Vậy thì sau khi đã cân đối được nguồn lực tài chính và chọn được sản phẩm đầu tư phù hợp, chủ đầu tư sẽ bắt đầu thế nào? Chắc các bạn còn nhớ ở phần trước Realcom đã nói, đối với chủ đầu tư bất động sản việc quan trọng và đầu tiên là phải đất. Và để dễ hiểu ở phần dưới đây, lấy ví dụ về các công việc liên quan tới phát triển dự án đất ở, cũng là loại sản phẩm mà nhiều chủ đầu tư thực hiện nhất.

Để có đất bạn phải làm 2 việc:

1. Hình thành bộ máy

Để tìm được nhân sự phù hợp với sản phẩm đầu tư bất động sản không dễ vì làm phát triển dự án đâu chỉ có “chém gió” về quy trình thủ tục, người tìm dự án còn phải có hiểu biết về quy luật phát triển thị trường, nắm bắt về tập tục và tâm lý các vùng miền và đặc biệt là có tầm nhìn về quy hoạch. Nói không ngoa, người làm tìm kiếm dự án như những bậc đế vương tìm đất định đô ngày xưa vậy, ngay từ khi tiếp cận 1 mảnh đất đã phải hình dung ra được mảnh đất này sẽ được phát triển trong tương lai ra sao.

Ví dụ bạn chọn đầu tư các khu đô thị, khu dân cư ở các tỉnh thì người làm dự án phải am hiểu về quy luật phát triển đô thị ở các khu vực nông thôn. Khác với dự án đô thị tại các thành phố lớn, việc phát triển đô thị ở các tỉnh mang tính quy luật lan tỏa và đảm bảo hai yếu tố nhất cận thị, nhị cận sông. Điều này nghĩa là bạn không thể chọn 1 miếng đất 4 mặt tiền giữa đồng và kỳ vọng sau này nó trở thành một đô thị phát triển (nhưng thực tế đã chứng kiến nhiều chủ đầu tư chọn như vậy).

Như vậy, tiêu chuẩn của một nhân sự phát triển dự án về chuyên môn phải am hiểu pháp luật của Nhà nước, quy trình thủ tục thực hiện các công vụ, thành thạo các loại giấy tờ, tài liệu hành chính đồng thời phải nắm rõ quy luật phát triển và hiểu biết về thị trường sản phẩm đầu tư. Bên cạnh đó còn phải có các chuyên môn về đầu tư, nghĩa là tính toán nhanh hiệu quả đầu tư của dự án (nhất là tính FS).

Thứ ba, đi trên các tuyến đường và tìm kiếm các khu đất có thể phát triển được dự án theo tiêu chí đã đề ra, chụp ảnh, đánh dấu trên bản đồ Google Map và đo đạc diện tích, hình dạng lô đất. Thông thường ở 1 địa bàn khảo sát bạn nên tìm 2-3 lô đất khác nhau và sắp xếp theo thứ tự ưu tiên để nếu ưu tiên số 1 không được còn có ưu tiên số 2.

Thứ tư, tiếp cận với chính quyền địa phương để tìm hiểu về thông tin quy hoạch. Ở các địa phương bạn có thể tiếp cận với cán bộ địa chính xã thị trấn hoặc cán bộ phòng kinh tế hạ tầng huyện là những cơ quan có thể cung cấp các thông tin về quy hoạch. Hãy ngoại giao và nhờ các đầu mối này xem giúp các phương án bạn chọn có nằm trong quy hoạch phát triển đô thị không và đã có ai đăng ký chưa.  Nếu nằm trong quy hoạch và chưa có ai đăng ký, chúc mừng bạn. Nếu chưa có ai đăng ký, chưa có trong quy hoạch, không ngại lắm vì có thể bổ sung điều chỉnh quy hoạch cấp trên. Khó nhất có lẽ là có trong quy hoạch và đã có người đăng ký thực hiện.

Thứ 5, tính toán sơ bộ hiệu quả của dự án. Làm phát triển dự án là công việc khá vất vả. Bên cạnh việc cả ngày trên xe, trên đường thì tối về khách sạn là lúc bạn phải tổng hợp các thông tin có được trong ngày và tính toán sơ bộ hiệu quả đầu tư của dự án. Để thuận tiện bạn nên xây dựng trước các mẫu biểu tính toán và một số định mức chi phí phổ biến ở khu vực.  Theo kinh nghiệm của tôi để đảm bảo an toàn đầu tư các hệ số tính toán quỹ đất ở để bán được cũng chỉ tối đa 40% ở vùng nông thôn đối với dự án khoảng 10Ha, 30-35% đối với dự án khoảng 20-40 Ha, mật độ đất ở cao hơn sẽ rất khó được duyệt.

Ví dụ nếu chiến lược chủ đầu tư chọn làm dự án khu dân cư, đô thị tại các tỉnh. Vậy thì các tiêu chí của khu dân cư, đô thị này sẽ thế nào (cần rất cụ thể: Quy mô diện tích, vị trí tại các khu vực dân cư ra sao, mức độ phát triển thương mại, nghề nghiệp chính của cư dân thế nào, khả năng kết nối các tuyến giao thông, danh sách các địa bàn sẽ khảo sát cụ thể đến từng thị trấn)

10 năm trước đây khi Google chưa phát triển, việc tìm kiếm các địa điểm đầu tư khá khó khăn vì bạn chỉ có cách là phải đến trực tiếp từng địa phương để tìm hiểu các thông tin và có nhiều địa phương không đạt các tiêu chí mà bạn đề ra.

Nhưng với sự phát triển của Google Map, ngày nay công việc sàng lọc ban đầu đã dễ dàng hơn rất nhiều. Trên google map bạn có thể vào từng thị trấn, thị xã, bật chế độ satelite để quan sát, đánh giá cảm quan ban đầu về sự phát triển đô thị của khu vực đó, khu vào nào nhà cửa san sát, vùng diện tích đô thị rộng thì chắc chắn là khu vực phát triển và ngược lại. Việc đánh giá sơ bộ này giúp chúng ta đỡ mất thời gian di chuyển đến các địa điểm không đáp ứng yêu cầu.

Trên cơ sở các địa điểm đã sàng lọc được, lập kế hoạch hành động cho công tác tìm kiếm địa điểm đầu tư gồm cung đường đi khảo sát, thời gian lưu lại mỗi địa điểm, các số liệu dân cư cần khảo sát đánh giá, một số giấy tờ tài liệu giới thiệu về doanh nghiệp để có thể tiếp cận luôn các cơ quan chính quyền nếu thấy có địa điểm phù hợp.

2. Thực hiện khảo sát tìm kiếm dự án

Trên cơ sở kế hoạch đã lập, nhóm khảo sát bắt đầu đi tìm kiếm các dự án theo cung đường. Thông thường công việc này sẽ đi nhiều ngày theo các hướng, vùng để tiết kiệm thời gian. Ví dụ khảo sát vùng phía Nam Hà Nội sẽ đi các tỉnh trên tuyến quốc lộ 1A như Thanh Hóa, Ninh Bình, Hà Nam, Nam Định.. Do mỗi tỉnh lại có rất nhiều huyện, có huyện lại có tới 2,3 thị trấn do đó cự ly di chuyển thường là rất nhiều và phải bố trí cung đường hợp lý tránh vòng đi vòng lại.

Khi đến một địa điểm đầu tư, những việc team phát triển dự án cần làm là:

Thứ nhất, đi một vòng toàn bộ địa bàn để cảm nhận về sự phát triển đô thị của khu vực khảo sát. Cảm nhận thế nào đòi hỏi phải có kinh nghiệm. Bạn hãy quan sát sự phát triển đô thị được thể hiện bằng số lượng nhà cửa và cửa hàng thương mại có đông vui sầm uất không. Nếu bạn đi qua các khu vực mà có nhà cửa nhiều, san sát, có các hoạt động thương mại tốt thì chứng tỏ đó là một đô thị phát triển hoặc đang phát triển.

Một đô thị phát triển còn phải đảm bảo là đô thị có chiều sâu. Tại Việt Nam nếu bạn đi dọc đường quốc lộ sẽ không hiếm các khu vực có nhà cửa phát triển san sát dọc hai bên đường, tuy nhiên nếu chỉ có 1 lớp nhà mặt đường và phía trong là vườn tược thì chưa thể hình thành đô thị phát triển. Đô thị phát triển thì ngoài lớp nhà mặt đường chính thì còn phải có các lớp đường bên trong, càng nhiều  lớp đường bên trong (càng sâu) thì càng tốt.

Một điểm nữa là chiều cao của nhà tại khu vực. Nếu toàn bộ khu vực chỉ có nhà 1 tầng và vườn tược là chủ yếu thì cũng chưa phát triển lắm. Nhưng nếu các tuyến đường có nhiều nhà 2 tầng trở lên thì chứng tỏ nhu cầu ở đã lên cao.

Thứ hai, sau khi đi một vòng đánh giá cảm quan bắt đầu đi sâu vào tìm hiểu về dân cư tại khu vực. Những câu hỏi cần trả lời là dân cư khu vực chủ yếu sống bằng nghề gì, thu nhập của họ từ đâu. Thông tin này có thể kết hợp giữa nguồn internet cộng với thăm hỏi tại địa phương (VD vào quán nước, quán cafe rồi lân la hỏi chuyện). Có những địa phương người dân đi buôn rất giỏi nên thu nhập đến chủ yếu từ giao thương (VD các tỉnh Bắc Ninh, Bắc Giang, huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc, Sặt Hưng Yên), có những địa phương thu nhập từ nghề đi biển như các làng ở Quảng Bình, Thanh Hóa, lại có những địa phương thu nhập chính là từ nguồn kiều hối của người đi lao động nước ngoài (VD như huyện Thạch Thành của Nghệ An mỗi năm kiều hối gửi về đến 200 triệu USD).

Bên cạnh các yếu tố về dân cư, bạn cũng cần khảo sát giá đất ở khu vực. Kinh nghiệm cũng vẫn là hỏi dân hoặc túm 1 số điện thoại môi giới bất động sản ở địa phương để tìm hiểu giá.

Ở đây, nhấn mạnh việc “đọc hiểu” các giấy tờ hành chính nhà nước. Có rất nhiều người đọc và hiểu sai ý nghĩa của các văn bản dẫn tới những sai sót không đáng có. Ngoài ra có một thực tế là các cơ quan quản lý nhà nước rất chặt chẽ trong câu chữ nên nếu không đọc hiểu đúng sẽ dẫn tới những thủ tục khác đôi khi rất lòng vòng mất thời gian và chi phí. Ví dụ như bạn làm đô thị thì cần hiểu rõ khái niệm Khu dân cư, Khu đô thị và đừng vì hoàng tráng mà khoác cho dự án của bạn cái tên Khu đô thị để rồi phát sinh rất nhiều thủ tục sau đó.

Về số lượng nhân sự cần thiết để phát triển 1 dự án thông thường mỗi dự án cần tối thiểu 2 người. Lý do là để: 1 – Bàn bạc chia sẻ quan điểm, tránh tư duy duy ý chí.

2 – Cùng nắm bắt thông tin và đầu mối (VD 1 người ốm hay nghỉ thì người còn lại vẫn tiếp tục được công việc).

3 – Kiểm soát chéo các chi phí.

4 – Nếu có phải tiếp khách uống rượu thì đỡ được cho nhau (việc này quan trọng và diễn ra thường xuyên).

Ngoài 2 nhân sự trực tiếp đi tìm kiếm dự án và thực hiện các thủ tục đầu tư kể trên, chủ đầu tư sẽ cần 1 đến 2 nhân sự khối back trong đó ít nhất 1 nhân sự có chuyên môn về kiến trúc để dựng các concept, ý tưởng đầu tư, chuẩn bị các hồ sơ để trình bày tới các cơ quan quản lý nhà nước. Nhân sự còn lại sẽ lo các công tác hậu cần: phương tiện đi lại, kinh phí, lịch trình, quà cáp,…

Ở mức độ khởi đầu thì số lượng nhân sự là tạm đủ và người chủ doanh nghiệp phải trực tiếp thực hiện những khâu quan trọng. Ở những giai đoạn sau của 1 dự án hoặc khi đã có nhiều dự án cơ cấu nhân sự điển hình sẽ gồm các bộ phận (phòng, ban hoặc nhóm công tác):

Phát triển dự án (công tác thủ tục đầu tư, tìm dự án mới)

Đền bù GPMB

Quản lý thiết kế kiến trúc

Quản lý thi công

Marketing và bán hàng

Quản lý vận hành

Sau khi đã có nhân sự, chủ đầu tư cũng đừng vội vàng lao đi tìm ngay một cách không định hướng mà hãy cụ thể hóa chiến lược đầu tư của bạn bằng các tiêu chí và action plan (kế hoạch hành động).

Xem thêm các bài viết về đầu tư dự án bất động sản tại đây.