Trong một quy trình phát triển dự án bất động sản tổng sẽ có 2 quá trình nghiên cứu thị trường khác nhau mà chủ đầu tư cần thực hiện. Đầu tiên chính là nghiên cứu tiền khả thi của dự án. 

Nghiên cứu tiền khả thi dự án 

Hạng mục nghiên cứu đầu tiên là nghiên cứu tiền khả thi của dự án. Việc này xuất hiện ở thời điểm các chủ đầu tư dự định mua hoặc đầu tư vào một mảnh đất thì cần phải có nghiên cứu tiền khả thi dự án. Tiếp theo đó, chủ đầu tư nên làm mảnh đất này thành sản phẩm gì, trở thành một khu công nghiệp hay khu đô thị, một tòa nhà hay một khu công viên,… để mang lại lợi nhuận. Nghiên cứu xem liệu dự đó có ổn hay không, sản phẩm ở vị trí đó, thị trường đó có hợp lý không hay phải đưa vào một thị trường khác. Quá trình này sẽ khác quá trình nghiên cứu thị trường bởi vì phần nghiên cứu thị trường sau có thể cách phần nghiên cứu tiền khả thi khoảng 1 năm, thậm chí đến 3 năm, 10 năm.

Nghiên cứu tiền khả thi dự án như thế nào?

Vì vậy, quá trình nghiên cứu tiền khả khi để chủ đầu tư biết là chủ đầu tư có thể làm gì?

Đầu tiên là phải nghiên cứu đến phần vĩ mô, những vấn đề liên quan đến PESTEL như là vấn đề chính trị: thời điểm hiện tại và trong tương lai.

Thứ 2 là liên quan đến xã hội: dân số, dân cư, tỷ lệ lạm phát, GRDP? Những vấn đề liên quan đến việc dân cư ở đây tăng theo thời gian là bao nhiêu lâu, dân số trẻ hay già, tỷ lệ dân số có khả năng mua được sản phẩm của chủ đầu tư là bao nhiêu và tiềm năng tăng dân số là như thế nào? 

Thứ 3 là kinh tế, được thể hiện là dân cư thu nhập được bao nhiêu GRDP, thu nhập tốt hay không, tổng thu nhập bình quân trên đầu người như thế nào, tăng bao nhiêu so với các năm trước? Thậm chí chủ đầu tư phải nghiên cứu đến cả cán cân xuất nhập khẩu ở khu vực định làm dự án. 

Từ đó, chủ đầu tư có thể dự báo giá trị hàng tung ra cho phù hợp với mức sống của dân và biết được người dân có nhiều đầu tư hay không, có nhiều nguồn dòng vốn nước ngoài vào không và chỉ số cạnh tranh là gì? 

Thứ 4 là phần liên quan đến kỹ thuật, công nghệ. Sản phẩm bất động sản của chủ đầu tư nên áp dụng công nghệ thời gian tới ra sao? Chủ đầu tư sẽ phải làm gì cho mảng công nghệ bất động sản đó?

Thứ 5 là phần liên quan đến luật pháp. Chủ đầu tư cần nắm rõ được những quy định pháp luật liên quan đến bất động sản tại Việt Nam ảnh hưởng trực tiếp đến khu vực/ thị trường định đầu tư hoặc đang làm dự án. Những chính sách bất động sản sẽ ảnh hưởng tích cực hay tiêu cực đến chủ đầu tư ở thời điểm hiện tại và tương lai. 

Cuối cùng có lẽ là phần liên quan đến môi trường: môi trường sống, hạ tầng sống, liên quan rất nhiều đến điều kiện, môi trường kinh doanh để chủ đầu tư có thể có được những thuận lợi. Môi trường xung quanh xanh sạch, đảm bảo chất lượng cuộc sống sẽ là một lợi thế của dự án, của chủ đầu tư. 

Tầm quan trọng của nghiên cứu tiền khả thi dự án

Có rất nhiều yếu tố mà chủ đầu tư có thể dựa rồi tìm ra những thị trường đang cạnh tranh. Và từ nghiên cứu đó, chủ đầu tư có thể phát triển một sản phẩm gì để phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường, phù hợp với nhu cầu thực tế của khu vực. 

Với nghiên cứu tiền khả thi dự án, chủ đầu tư cũng dự đoán được xem với giá tham chiếu hiện giờ và những dự báo về phát triển kinh tế khu vực thời gian tới thì sẽ dự báo được mức giá có thể bán được. Chủ đầu tư có thể tính giá được mức đầu tư, khoảng thời gian và tính khả thi của dự án.

Đây là nghiên cứu tiền khả thi trước khi thực hiện một dự án chuẩn chỉnh, cũng là một bước tiền đề để chủ đầu tư có thể phát triển ra một sản phẩm dự án ổn để xây dựng đề án quy hoạch, đề án đầu tư một dự án, lập quy hoạch một dự án. 

Rất nhiều chủ đầu tư hiện giờ đưa ra một dự án hoàn toàn không có khả năng hấp thụ thị trường. Đây quả thực là một bài toán rất khó đối với chủ đầu tư. Lý do của việc này là do chủ đầu tư đưa ra concept sản phẩm không hấp dẫn hoặc có thể là do concept không đúng với đối tượng khách hàng mục tiêu. 

Điều này dẫn đến việc các đơn vị đại lý phân phối khó phát triển được. Thêm vào đó là chủ đầu tư sẽ tốn rất nhiều thời gian và chi phí khi sửa chữa, điều chỉnh quy hoạch, điều chỉnh mật độ rồi. 

Vì vậy, chủ đầu tư hãy chú ý đến nghiên cứu tiền khả thi dự án một cách kỹ lưỡng, càng nghiên cứu kỹ càng bước đi chắc chắn. Nghiên cứu tiền khả thi là việc chủ đầu tư sẽ phải làm trước hoặc khi mới có một dự án vẫn phải nghiên cứu lại để cho phù hợp với thời điểm mua, với thị trường và mô hình kinh doanh.

Nghiên cứu thị trường

Bên cạnh nghiên cứu tiền khả thi dự án thì một nhiệm vụ cũng rất quan trọng và chắc chắn phải làm cẩn thận, chỉn chu chính là nghiên cứu xây dựng concept sản phẩm. Khi chủ đầu tư nghiên cứu xây dựng concept sản phẩm sẽ đưa ra được những phương án thiết kế phù hợp với thị trường và với khách hàng.

Thời điểm cần nghiên cứu xây dựng concept sản phẩm

Thời điểm nghiên cứu thị trường để xây dựng phát triển concept sản phẩm khác với nghiên cứu thị trường để phát triển sản phẩm. Hai thời điểm này có thể cách nhau lên đến 10 năm nên thị trường bất động sản chắc chắn có nhiều thay đổi, có nhiều biến động. Tùy vào mong muốn của chủ đầu tư nếu muốn làm hoành tráng, phòng bán hàng rộng mấy nghìn người, làm nhiều căn mẫu khác nhau thì sẽ làm tốn thời gian hơn, mất khoảng từ 1 – 1.5 năm cho chu trình xây dựng concept sản phẩm. Có những chủ đầu tư từ bước nghiên cứu đến triển khai bán hàng mất từ 1.5 – 2 năm, vậy nên phải cân đối thời gian để phát triển các phòng, các bộ phận liên quan

Nghiên cứu xây dựng concept sản phẩm

Chủ đầu tư cần phải nghiên cứu xem sản phẩm có tốt hay không, có bán được hay không. Việc này sẽ hơi khác một chút so với việc nghiên cứu ở giai đoạn sau (giai đoạn xây dựng concept) để có thể bán được hàng. Việc xây dựng concept để bán được hàng đôi khi không phải xây dựng cho end user. Bước đầu tiên trong nghiên cứu này là chủ đầu tư phải xây dựng được hệ sinh thái end user, người sử dụng thực tế sản phẩm.. 

Chủ đầu tư phải làm sao để sản phẩm đưa ra thị trường là một sản phẩm có giá trị, có ý nghĩa và phát triển bền vững. Còn khi mà chủ đầu tư muốn nghiên cứu thị trường để xây dựng những chương trình marketing thì sẽ phải có các nghiên cứu khác. 

Các nghiên cứu khác

Chủ đầu tư vẫn sẽ có nghiên cứu về PESTEL, về 3C như là: Company (công ty) là lợi thế của chủ đầu tư là gì, nguồn lực ra sao, sản phẩm như thế nào.

Competitors (đối thủ cạnh tranh) – các dự án cạnh tranh với chủ đầu tư đang như thế nào, đối thủ đang hơn hay kém chủ đầu tư điểm gì? Và cũng nên so sánh, đánh giá về giá cả, iện ích của đối thủ.

Đặc biệt là bên phía chủ đầu tư cần đánh giá được POD và POS của đối thủ. Từ đó, chủ đầu tư sẽ đưa ra được được điểm khác biệt tuyệt đối mà đối thủ không thể bắt chước. 

Customer (khách hàng): cần xác định được khách hàng của chủ đầu tư là ai, họ thích gì, thích mua sản phẩm gì. Bên cạnh đó còn là sở thích, hành vi, thói quen mua sắm, … Để làm được điều đó, chủ đầu tư phải nghiên cứu thị trường cũng như khách hàng. 

Từ 3C, chủ đầu tư sẽ ra được cơ cấu về sản phẩm, cơ cấu về thời gian của các giai đoạn để bán hàng cho các khách hàng. 

Có thể giai đoạn đầu tiên, chủ đầu tư sẽ không bán 100% là khách end user. Bởi vì là ngay lập tức không thể quảng bá cho tất cả end user được. Có nhiều khi end user sẽ là những người mua cuối cùng đến khi sản phẩm hiện hữu rồi, chuẩn bị bàn giao rồi họ mua cũng được. 

Còn lại những người mua đầu tiên là những nhà đầu tư thứ cấp. Họ chính là những người rất nhạy bén với thị trường, có dự án nào mà “ngon lành”, có khả năng đầu tư là ngay lập tức sẽ kết nối ngay. Và họ cũng sẽ nắm bắt ngay, mua ngay các sản phẩm của chủ đầu tư.  Vì vậy mà để ra được 1 sản phẩm có giá trị thực tế với thị trường, với xã hội thì cần có nhiều các nghiên cứu khác nhau. Và trong quá trình xây dựng, nghiên cứu thị trường để xây dựng concept sản phẩm sẽ khác so với quá trình đầu tiên là nghiên cứu tiền khả thi. 

Xem thêm các bài viết khác về nghiên cứu thị trường bất động sản tại đây.