Đề tài T.S Hoàng Hữu Phê chia sẻ hôm nay là Thị trường nhà ở, Bất động sản tại Việt Nam:CMCN 4.0, smart city và các thách thức của hoạt động R&D

Trước hết đô thị Việt Nam đã vượt một chặng đường dài. Từ chỗ là những thực thể ăn bám nay bỗng trở thành các động lực phát triển kinh tế xã hội. Tỷ lệ dân số đô thị tăng từ 18% năm 1990 lên 38% năm 2015. Trong ¼ thế kỷ qua các xu thế phát triển đô thị Việt Nam thể hiện trong sự thay đổi các yếu tố mềm về chính sách, quan niệm và sự chuyển đổi số các yếu tố cứng về các công trình vật thể.

Các thay đổi này sẽ có tác dụng như thế nào Trong thời đại công nghiệp 4.0 Mr. Phê sẽ trình bày trong bài Nói ở đây. Và cuối cùng một số đề tài hướng quan trọng Mr. Phê sẽ đưa ra như một sự gợi ý.

Hôm nay, Mr. Phê sẽ trình bày 5 vấn đề

• Dẫn đề
• Các xu thế mới trong thị trường nhà ở 
• Sự xuất hiện của cách mạng công nghiệp 4.0 Và khái niệm Smart City
• Lý thuyết vị thế chất lượng và cách nhìn mới về cấu trúc đô thị 
• Đề xuất các hướng nghiên cứu mới 

Chúng ta thấy rằng vị trí của đô thị Việt Nam đã có những bước phát triển mạnh Trong thực kỳ 2000 đến 2010 Từ vị trí thứ bảy về diện tích đã lên đến thứ năm. Tỷ lệ mở rộng đô thị tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là 3,8%Đến 4% vượt qua bất cứ đô thị nào ở các nước Đông Á ngoại trừ Trung Quốc . 

Tầm quan trọng gia tăng của đô thị Việt Nam trong thúc đẩy tăng trưởng không phải là ngoại lệ. Ở cấp độ toàn cầu, đô thị hóa được coi là định hướng cho tăng năng suất và tăng trưởng, nếu quản lý tốt. Nếu quản lý tốt, thông qua hiệu ứng tích tụ như: Thị trường lao động lớn và hiệu quả hơn, chi phí giao dịch thấp và tận dụng tri thức.

Thông qua biểu đồ ta thấy, đối với các đô thị lớn thì tăng vừa và các đô thị bé thì tăng vượt bậc.

II. Xu thế mới trong phát triển nhà ở và thị trường bất động sản tại Việt Nam

Trước hết, Mr. Phê nhấn mạnh sự tiến hóa Quá trình cung cấp nhà ở tại Hà Nội 

2.1 Sự tiến hoá của quá trình cung cấp nhà ở tại Hà Nội

• Nhà ở như dịch vụ xã hội (trước 1989 và kéo dài tới 1993);
• Nhà ở tập thể (giữa 1980 và 1990-1996)
• Nhà nước và nhân dân cùng làm (1989-1993)
• Chương trình phân lô bán nền (1989-2000)
• Phát triển nhà ở theo dự án (từ 1996)

2.2 Chuyển đổi từ thị trường người bán sang thị trường người mua.

• Diện tích sàn bình quân ở Hà Nội : 10,5m2 (1999) lên 26,1m2 (2019)
• Từ chỗ người bán ra điều kiện đến chỗ người mua tự lựa chọn

Đâu đấy trong khúc giữa khi nhu cầu về diện tích ở nó được thỏa mãn một phần từ chỗ người bán ra điều kiện cho thị trường bất động sản thì đến bây giờ chúng ta chắc chắn có một thị trường mà người mua được chọn. Tất cả các việc chúng ta làm ngày hôm nay Mr. Phê nghĩ đều hướng vào người mua. 

2.3 Xu thế mới trong quan niệm nhà ở: Từ nơi ở sang vị thế xã hội – biểu tượng cá nhân hóa (personalization)

• Sự phân mảng của thị trường nhà ở, sự phân cực trong người mua
• Đa dạng hoá sở thích và cuộc đua tìm các thị trường ngách

Từ suy nghĩ nhà chỉ là cái chui ra chui vào thì nay nhà là cái nói lên vị thế xã hội của người sở hữu nó.

2.4 Xu hướng mới trong phong cách sống: Từ phân tán thấp tầng sang môi trường ở cao tầng đa năng

• Hình ảnh điền viên của các làng đô thị
• Khu ở xanh – một thứ mốt nhất thời hay xu thế lâu dài?
• Tiếp xúc trực diện (face-to-face) và nguy cơ dịch bệnh

Những nơi tụ họp đông đúc thì trong những ngày giãn cách xã hội thì phố phường đã trở lên vắng vẻ. Vậy nên chúng ta phải dám đối mặt với những thách thức mới.

2.5 Xu thế mới trong phát triển không gian đô thị: Từ cấu trúc đơn cực sang cấu trúc đa cực

Nếu như Hà Nội ngày xưa chỉ có Tháp Rùa, đi xa ra khoảng 500-1000m thì đã cảm thấy quê mùa rồi. Điều này là hệ quả của:

• Sự triệt tiêu, hay phân bố lại vai trò của các trung tâm đô thị đơn cực và
• sự xuất hiện các cực vị thế (Phe, 2000, 2015 (1), 2015(2))
• Dịch vụ tiện ích vs khoảng cách tới trung tâm
• Vai trò của hạ tầng kỹ thuật
• Tăng trưởng mạnh giao thông hàng không, các dự án TOD và sự xuất hiện các nhà ga In-Town Check-In.

2.6 Tác động của các xu thế lên sự hình thành và hình thái thị trường nhà ở, bất động sản

• Tác động lên thị trường nhà ở
• Sự thống trị của 2 trung tâm đô thị lớn sẽ tiếp tục thu hút người nhập cư. Tuy nhiên, tiêu chí đơn về diện tích sàn sẽ không còn thống trị nhu cầu. Sự phân mảng của thị trường nhà ở theo thu nhập và nhóm nghề nghiệp tạo nên các thị trường nhánh và ngách mà cần đến sự đáp ứng một cách thông minh.

2.7. Các hệ quả vĩ mô

Quá trình toàn cầu hoá hiện nay tạo ra sự cạnh tranh mạnh mẽ về vị trí các nền kinh tế đang phát triển trong chuỗi giá trị toàn cầu. Đô thị đang chịu sức ép trước nhiệm vụ thúc đẩy phát triển kinh tế quốc gia. Trong môi trường cạnh tranh này, chúng tôi cho rằng trong tương lai, Hà Nội sẽ trở thành một đô thị tri thức và dịch vụ (Hoàng Hữu Phê, 2008).

Tiếp cận tới một siêu đô thị trong Vùng Đông Á tăng trưởng mạnh, Hà Nội đưa ra các cơ hội dường như vô tận, nếu các thách thức được nắm bắt trước khi giải quyết bằng phần “mềm” của chính sách và phần “cứng” của quỹ nhà ở và hạ tầng kỹ thuật.

III. Sự xuất hiện của CMCN 4.0 và khái niệm Smart City

Trong 250 năm qua, xã hội loài người trải qua bốn cuộc cách mạng công nghiệp. Cuộc cách mạng CN lần thứ nhất xảy ra ở Anh cuối thế kỷ 18 gắn với sự ra đời của động cơ hơi nước. Cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ hai bắt đầu từ 1870 đến 1914, đặc trưng bởi các hệ thống chế tạo sản phẩm hàng loạt dựa trên dây chuyền sản xuất. Cuộc cách mạng công nghiệp thứ ba là của công nghệ số, bắt đầu từ chiếc computer đầu tiên xuất hiện vào năm 1942 ở Hoa Kỳ.

Cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ tư, hay còn gọi là Công nghệ 4.0 là một cụm từ xuất phát từ một nhóm chuyên gia từ nhiều lĩnh vực khác nhau như chính trị, kinh doanh, học giả của Đức tại Hội Chợ Hanover năm 2011 sau khi chính phủ Đức đưa ra một đề án nhằm nâng cao khả năng cạnh tranh của ngành công nghệ chế tạo của Đức. Chính phủ liên bang Đức đã dùng cụm từ này trong bản Chiến Lược cho Công Nghệ Cao tới năm 2020. Sau đó một nhóm chuyên gia được thành lập để nghiên cứu về vấn đề này và hai năm sau, năm 2013, nhóm này cho ấn hành Bản Báo Cáo Cuối Cùng về Công Nghệ 4.0.

Khác với các phát minh khoa học công nghệ đã dẫn tới ba cuộc cách mạng trước đây, bản chất của công nghệ 4.0 là sản xuất ra các sản phẩm thông minh, biết tương tác với nhau dựa trên công suất tính toán khổng lồ của điện toán đám mây. Vì đô thị về bản chất là một sản phẩm tích hợp phức tạp nhất mà con người tạo ra, rõ ràng Công nghệ 4.0 chắc chắn chỉ có thể thành công đúng nghĩa nếu tạo ra được các Đô thị Thông minh.

Vậy thế nào là đô thị thông minh?

Đô thị thông minh là nơi các đầu tư vào vốn con người và vào hạ tầng kỹ thuật cũng như hạ tầng kỹ thuật số mang lại sự tăng trưởng kinh tế bền vững và chất lượng cuộc sống vượt trội, với sự quản lý khôn ngoan các nguồn lực tự nhiên, thông qua hình thức quản trị có sự tham gia của cộng đồng;

Đô thị thông minh là một đô thị hoạt động tốt và hướng đến tương lai, được thể hiện qua 6 đặc điểm dưới đây, dựa trên sự phối hợp thông minh giữa các tài nguyên vốn có và các hoạt động của các công dân có năng lực tự quyết định, độc lập và có ý thức:

• Kinh tế thông minh dựa trên tính cạnh tranh tổng thể của một đô thị thông qua tinh thần đổi mới, năng suất cao và tính linh hoạt cao của thị trường lao động;

• Dân cư thông minh tạo ra tài nguyên con người và giao tiếp xã hội, dựa trên thái độ sẵn sàng đối với sự nghiệp học tập suốt đời của người dân, sự tham gia của họ vào sinh hoạt công cộng, thể hiện tính sáng tạo và tính linh hoạt;

• Chính quyền thông minh luôn khuyến khích sự tham dự của công dân vào công việc quản trị xã hội, tham gia vào các quá trình ra quyết định và quản trị minh bạch;

• Giao thông thông minh, bảo đảm hệ thống giao thông và hạ tầng kỹ thuật để hỗ trợ các năng lực thông tin – truyền thông (ICT) địa phương, tạo dựng hạ tầng ICT cũng như hệ thống giao thông chuyên chở hành khách với các tiêu chí sáng tạo, bền vững và an toàn;

• Môi trường thông minh bảo toàn các nguồn tài nguyên thiên nhiên thông qua sự hấp dẫn của điều kiện tự nhiên, bảo vệ môi trường và quản lý bền vững các nguồn tài nguyên;

• Nếp sống thông minh nâng cao chất lượng cuộc sống bằng việc cung cấp các cơ sở văn hóa, y tế và nhà ở chất lượng cao, cùng với việc bảo đảm sự gắn kết xã hội.

IV. Lý thuyết Vị thế – Chất lượng và cách nhìn mới về cấu trúc đô thị

Đối tượng nghiên cứu của Mr. Phê là thành phố, cấu trúc đô thị. Ở đây chúng ta có thể thấy 3 cấu trúc đô thị căn bản.

Đô thị đầu tiên là đô thị đồng tâm, nó như cái bánh ngọt Thụy Sĩ, các thứ 2 là Rẻ quạt và cái thức 3 là đô thị có nhiều trung tâm. 

Từ 3 mô hình đấy thì cái mô hình Bid Rent Curve, gọi là mô hình địa tô cạnh tranh thì được giải thích một cách cặn kẽ nhất. Đây là khởi điểm của tất cả các mô hình kinh tế đô thị trên thế giới. 

Chúng ta thấy cơ chế về địa tô cạnh tranh đã tạo ra những phân vùng thành phố. Vào năm 2000, Mr. Phê cho rằng mô hình này rất tốt cho những năm giữa thế kỉ 20 nhưng có lẽ đến giữ thời kì của thế kỷ 21 Mr. Phê nghĩ rằng nó không còn thích hợp nữa, và Mr. Phê đề xuất lý thuyết khác. 

LÝ THUYẾT DÒNG CHÍNH VỀ CẤU TRÚC ĐÔ THỊ, WILLIAM ALONSO’S THEORY (1964): ĐÁNH ĐỔI GIỮA CHI PHÍ NƠI Ở VÀ CHI PHÍ ĐI LẠI

Vào năm 2000, trên tờ tạp chí hàng đầu về đô thị: Urban Study Mr. Phê đã công bố lý thuyết vị thế chất lượng. Mr. Phê cho rằng Tất cả mọi giá trij bất động sản từ nhà ở cho đến thứ khác là dựa vào 2 thành tố. Thành tố thứ nhất là dựa vào vị thế xã hội và thành tố thứ 2 là chất lượng vật thể đấy. Bài báo này đã được bàn luận rất mạnh mẽ và đã được nhận giải thưởng donald Robertson, đây là giải mỗi năm chỉ trao 1 lần và những người được nhận giải họ đóng vai trò rất quan trọng trong giới học thuật.

Năm 2019, lý thuyết Vị thế – Chất lượng (SQTO) là nội dung chính của nghiên cứu này, đã được nhắc đến trong Wiley – Blackwell Encyclopedia for Urban and Regional Studies (Orum (ed), 2019) trong mục Residential Choices (Cosacov).

Có 4 điểm căn bản là:

1. Các đô thị có cấu trúc (đa) cực, các CỰC VỊ THẾ là nơi có (các) vị thế xã hội cao nhất. Vị thế xã hội có thể đặc trưng cho tài sản, quyền lực chính trị, kinh doanh, văn hóa, chủng tộc, giáo dục, v.v., tùy theo hình thái xã hội. Các khu dân cư tạo các vành đai đồng tâm quanh các cực vị thế xã hội

2. Giá trị nhà ở tạo bởi 2 thành phần: Vị thế xã hội nơi ở (VT) và chất lượng nhà ở (CL); Vị thế như định nghĩa ở trên chỉ có thể đo được một cách gián tiếp; Chất lượng được hình thành từ các yếu tố vật thể và vì thể có thể đo đếm được trực tiếp

3. Tại mỗi điểm vị thế (VT) có một giá trị chất lượng (CL) tương ứng. Quỹ tích các điểm này tạo thành mặt ngưỡng (threshold surface) trong không gian 3 chiều. Mặt ngưỡng chia toàn bộ quỹ nhà thành hai phần: Vùng Mong muốn và Vùng Không mong muốn

4. Tại mức giá trị thấp, giá nhà đặc trưng chủ yếu bởi giá trị sử dụng. Tại mức giá trị cao hơn, giá nhà được đặc trưng bởi giá trị trao đổi.

Thay vì kết quả của sự ĐÁNH ĐỔI mức tiếp cận/diện tích ở mang tính kinh tế thuần tuý, những cấu trúc của vị trí dân cư trong các thành phố đã được chỉ ra là kết quả của các thể loại ĐÁNH ĐỔI khác, mang tính xã hội về bản chất, các lựa chọn này được dựa trên cơ sở vị thế nơi ở và sự chấp nhận xã hội của chất lượng nhà ở.

Ở một mức khát quát cao hơn, mô hình lý thuyết này thể hiện một sự ĐÁNH ĐỔI hoặc hơn nữa, một sự cân bằng, giữa cái lý tưởng và cái có thể, như vẫn xảy ra trong bất kỳ hoạt động không gian nào, dù là tiêu thụ hay đầu tư, sản xuất hay sinh sống, làm việc hay giải trí. Các mâu thuẫn tạo ra bởi thiếu sự cân bằng này, và những dịch chuyển thường xuyên bên trong và giữa các khu vực “mong muốn” và “không mong muốn”, là động lực đằng sau những biến đổi diễn ra trong cảnh quan nhà ở thành phố, đã đóng góp cơ bản vào việc tạo nên hình thái các đô thị.

Những lý luận như vậy đã được đưa vào tài liệu đô thị của thế kỷ 21 và trong bài báo rất quan trọng nói về tương lai đô thị thì bài viết về phong cách sống tương lai đô thị người ta sẽ sống như thế nào thì Mr. Phê là 1 trong 4 người được tham gia cùng Sir Peter Hall.

Tài liệu thứ 2 là của liên hợp quốc cũng nói về tính chất đa tâm của đô thị giải thích theo mối quan hệ tương hỗ giữa giá trị vật thể và phi vật thể. Đây là tài liệu của cơ quan cư trú nhà ở LHQ xuất bản năm 2008.

Trong hội thảo, Mr. Phê cũng đã giới thiệu phương trình quy hồi cho các mức tiện nghi từ 30-70tr/m2.

Theo kết quả tính toán, nếu ai nói Hà Nội là một thành phố đơn tâm thì nhìn vào chỉ tiêu ở đây thì rõ ràng hà nội có một cái tâm rất mạnh ở khu vực phố cổ và phố Pháp, sau đến khu vực Tây Hồ Tây. Nếu bây giờ làm lại khảo sát giá chắc chắn sẽ hiện lên nhiều điểm cực nữa, nhiều điểm cao nữa

5. Thay cho kết luận: Đề xuất các hướng nghiên cứu và ứng dụng mới (the new R&D themes)

5.1 Dự báo hiện tượng bong bóng BĐS hay bong bóng tài sản

Đây là hiện tượng rất thú vị, mãi cho đến 2005, 2008 giới học thuật trên thế giới vẫn ngã ngũ.  Trong quan niệm về việc hình thành giá nhà, các lý thuyết nhà ở truyền thống dựa trên kinh tế tân cổ điển thường xác định bốn nhóm yếu tố đóng góp, bao gồm: i) các yếu tố cấu trúc chính của nhà, ii) các yếu tố nội thất, iii) các yếu tố kinh tế – xã hội của chủ nhà và iv) các yếu tố của khu ở lân cận.

Lý thuyết vị thế – chất lượng đề xuất một quan niệm khác hẳn, theo đó các yếu tố hình thành giá nhà giảm hẳn xuống chỉ còn hai nhóm chính: các yếu tố vật thể và các yếu tố phi vật thể. Việc giảm thiểu một cách hoàn toàn có chủ ý này đã tạo ra những ưu thế đặc biệt trong phương pháp phân tích thị trường nhà ở. Trong hai nhóm yếu tố tạo nên giá trị của bất cứ loại BĐS nào, nhóm yếu chất lượng liên quan đến các tính chất vật thể, và nhóm yếu tố vị thế liên quan đến các tính chất phi vật thể.

5.2 Lập mô phỏng đô thị (Urban Simulation) phục vụ cho việc đào tạo cán bộ quản lý đô thị và thương mại hóa

• Các kịch bản phát triển đô thị sẽ được thiết lập dựa trên các luận điểm của lý thuyết Vị thế – Chất lượng (SQTO);

• Trong hình thức thảo luận nhóm, các học viên (Thạc sỹ Khoa học (MSc)

sẽ thực hiện phân vai để tham gia mô phỏng các tình huống thông

thường cũng như đột biến (bệnh dịch, hỏa hoạn, bong bóng nhà ở)

trong quản lý đô thị;

• Các kịch bản Urban Simulation này có thể phát triển thành các phần mềm lưỡng dụng dành cho (i) các chương trình đào tạo sau đại học về quản lý đô thị và (ii) commercial, intelligent computer game.

Hiện giờ, từ năm 2000 trở đi, chúng ta có mô hình vị thế chất lượng, chắc chắn chúng ta sẽ tạo ra được những mô hình rất thú vị. Chúng tôi đã thử một mô hình nho nhỏ về phân vai này và nó mang lại những kết quả rất tốt. Mr. Phê cho rằng các phương pháp toán mà ĐHQG rất thành thạo sẽ hỗ trợ rất đắc lực khi chúng ta cần định giá hàng trăm nghìn bất động sản vì bây giờ chúng ta không thể dùng 5 phương pháp thông thường ta vẫn biết trong chuyên ngành bất động sản của chúng ta. 

Fanpage: https://www.facebook.com/realcomvietnam

Tham gia Group Zalo tại: https://zalo.me/g/aqfiga831 

Tham khảo thêm các bài viết tại đây.