Nhiều người thường phân loại các sản phẩm bất động sản như theo chức năng sử dụng ví dụ như sản phẩm nhà ở, nghỉ dưỡng, công nghiệp… nhưng cách phân loại bất động sản theo tính chất của đất vì tính chất của đất phản ánh rõ nét nhất bản chất của một bất động sản và sẽ không gây hiểu nhầm giữa các sản phẩm. Theo tính chất của đất sẽ có 2 loại bất động sản như sau:

1. Bất động sản nhóm đất ở lâu dài

Là các sản phẩm bất động sản hình thành nên từ đất ở lâu dài. Nhóm sản phẩm này đa phần dành cho mục đích ở bao gồm: căn hộ chung cư, nhà liền kề, biệt thự, đất nền, nhà phố .. nhưng cũng có một số dạng lai giữa ở và kinh doanh như shophouse (tầng 1 kinh doanh, các tầng trên để ở), officetel (lai giữa chức năng ở và làm văn phòng), condotel (lai giữa chức năng căn hộ ở và căn hộ cho thuê nghỉ dưỡng).

Nói tóm lại quan trọng nhất là tính chất đất của bạn là đất ở lâu dài. Còn tài sản trên đất có thể là bất cứ thứ gì bạn muốn. Bạn có thể để không dưới dạng đất nền, bạn có thể xây nhà để ở, xây cửa hàng, xây khách sạn để kinh doanh. Đối với đất ở có lẽ chỉ trừ làm công nghiệp là không làm được do các hạn chế về môi trường, nhưng mở xưởng tại nhà mà không gây ô nhiễm cũng chẳng ai cấm.

Khi bạn sở hữu đất ở, tùy theo từng thị trường mà bạn có thể phát triển các sản phẩm phù hợp.

Ví dụ 1: Bạn để nguyên không xây dựng và bán dưới dạng đất nền. Sản phẩm này có đặc điểm là tính thanh khoản rất cao do mức giá hợp lý và cho khách hàng quyền chủ động trong việc xây dựng nhà ở (khi nào cần ở mới xây và được chủ động về kiến trúc). Sản phẩm này phù hợp với các khu vực như trung tâm thị trấn, trung tâm khu dân cư tại các tỉnh chưa phát triển. Khách hàng chính là người địa phương có nhu cầu mua cất giữ hoặc mở rộng nhà ở.

Trong quá trình khảo sát ở tỉnh Quảng Bình, tôi thấy có doanh nghiệp triển khai mô hình này rất thành công. Nếu các bạn có dịp qua các làng cá ven biển Quảng Bình thì sẽ thấy đây là các khu dân cư rất phát triển, người dân đi biển có thu nhập tốt, mật độ dân cư cao và nhu cầu nhà ở cũng cao. Phát hiện được nhu cầu ở tăng cao 1 doanh nghiệp đã đầu tư các mô hình khu đô thị mini (chỉ từ 2-3 Ha) nằm ở trung tâm hoặc vùng ven liền kề với khu làng cũ. Sản phẩm là đất chia lô có hạ tầng đường xá, điện nước, chiếu sáng đồng bộ. Dự án bán hết từ khi chưa làm xong hạ tầng.

Tuy nhiên mô hình đất nền trong giai đoạn 2019 trở lại đây không nhận được sự ủng hộ của các cấp chính quyền vì nó không giúp góp phần cải thiện cảnh quan và bộ mặt đô thị và còn gây ra những ý kiến về sự lãng phí đất đai. Rất nhiều chính quyền địa phương hiện nay đã không chấp nhận dự án bán đất nền và yêu cầu nhà đầu tư phải xây dựng nhà (thô).

Ví dụ 2: Bạn xây dựng nhà thô để bán: Như tôi vừa nói trên, nhiều chính quyền sẽ yêu cầu các chủ đầu tư phải xây dựng trước khi được bán nhà. Quy định này sẽ làm ảnh hưởng tới tính thanh khoản của sản phẩm (nôm na là khó bán hơn) vì sản phẩm bán ra có giá cao hơn vì gồm cả giá đất và giá nhà xây thô.

Tuy nhiên cũng có cách để tạo ra sự khác biệt cho bán hàng ví dụ như bạn sẽ quảng cáo lần đầu tiên có 1 khu đô thị hiện đại và đồng bộ hạ tầng kỹ thuật cũng như các tiện ích văn minh vì đúng là một khu đô thị xây thô hoàn thiện mặt ngoài đồng bộ nhìn sẽ hấp dẫn hơn nhiều một khu đất trống.

Ví dụ 3: Nếu như mảnh đất ở của bạn lại may mắn nằm trong đô thị và đủ rộng (vd 3000 m2 trở lên) thì hoàn toàn có thể nghĩ tới một dự án chung cư. Tuy nhiên để biến một mảnh đất thành chung cư sẽ cần nhiều vấn đề pháp lý phải giải quyết.

Hoặc bạn cũng có thể tham khao mô hình khu chia lô xây nhà bán (tôi đã cùng một số anh em thực hiện mô hình này khá thành công. Phương án là bạn mua 1 mảnh đất ở diện tích lớn, chia thành các mảnh nhỏ và xây dựng nhà trên từng mảnh nhỏ để bán. Mô hình này ở Hà Nội rất phổ biến ở khu vực Gia Lâm, Long Biên nơi có đất ở rộng do tiền thân là khu vực làng xã) Ngoài ra, đối với các mảnh đất ở có ưu thế về vị trí thương mại thì xây dựng cửa hàng, shop thương mại, nhà hàng sẽ hợp lý.

Hoặc nếu nằm trong khu vực đông dân cư có thể nghĩ tới mô hình các căn hộ dịch vụ cho thuê hoặc khách sạn nếu chưa có nhu cầu xây nhà để ở. Các sản phẩm bất động sản nhóm ở thường nằm trong các dự án Khu Dân cư, Khu Đô thị, Dự án chung cư hoặc nằm độc lập như các sản phẩm nhà phố..

Theo quy định của pháp luật nhóm đất ở được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Người, tổ chức được giao đất được chuyển quyền của mình lại cho người khác thông qua các hình thức: chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. (Theo Điều 179 Luật đất đai 2013).

Xuất phát từ tâm lý tích lũy và thích sở hữu lâu dài của người dân Việt Nam nên bất động sản nhóm ở có các đặc điểm gần nhất với tính chất sở hữu (không sở hữu được vì đất đai thuộc về Nhà nước) nên luôn là sản phẩm được quan tâm nhất trong số các loại hình bất động sản.

2. Bất động sản cho thuê

Bất động sản cho thuê là các bất động sản được hình thành trên đất đi thuê của Nhà nước trong một thời hạn nhất định. Tùy theo tính chất của loại đất thuê mà Chủ đầu tư có thể phát triển các tài sản trên đất khác nhau để kinh doanh. Tính chất của loại đất thuê được quy định trong quy hoạch.

Ví dụ như đất thuê là đất công nghiệp thì chủ đầu tư có thể phát triển các dự án bất động sản công nghiệp ví dụ như xây dựng hạ tầng KCN, cụm công nghiệp để cho thuê lại, có thể xây dựng nhà xưởng, nhà máy để sản xuất.

Đối với các dự án mà đất được nhà nước cho thuê đất để đầu tư dự án công nghiệp cũng được gọi là bất động sản công nghiệp, vd đất để làm trang trại điện gió, điện mặt trời, thủy điện hay xây dựng các công trình công nghiệp khác.

Nếu đất thuê là đất thương mại, dịch vụ, văn phòng thì có thể xây dựng các bất động sản là trung tâm thương mại, chợ, kios, văn phòng, dịch vụ. Hoặc nếu đất thuê là đất du lịch dịch vụ thì có thể xây dựng khách sạn, resort và các loại hình kinh doanh lưu trú khác.

Để tránh nhầm lẫn tôi cũng xin nói thêm về loại hình bất động sản nghỉ dưỡng. Gọi tên bất động sản nghỉ dưỡng là theo tính chất chức năng của dự án, nghĩa là các bất động sản nằm ở các khu du lịch, các vùng địa lý có khả năng khai thác du lịch.

Trong một dự án bất động sản nghỉ dưỡng có thể có nhiều loại đất khác nhau như đất ở, đất thương mại, đất dịch vụ du lịch. Những căn hộ condotel nếu xây dựng trên phần đất ở của dự án thì hoàn toàn có chức năng như một chung cư nghĩa là ngoài lưu trú cũng có cả chức năng ở và được sở hữu lâu dài. Ngược lại nếu vẫn căn hộ condotel đó nhưng xây dựng trên phần đất dịch vụ du lịch thì chỉ có chức năng lưu trú tương tự như khách sạn.

Ở một số dự án nghỉ dưỡng phần biệt thự cũng có 2 dạng đất, đất ở và đất thuê, trong đó biệt thự xây dựng trên đất ở có thể bán cho khách hàng để sở hữu lâu dài. Mô hình này đặc biệt phổ biến ở các dự án tại Phú Quốc nhằm tạo điều kiện cho các nhà đầu tư thu hồi vốn nhanh.

Chính vì vậy khi mua đầu tư các dự án nghỉ dưỡng, khách hàng cần rất quan tâm tới tính chất của đất xây dựng công trình. Các chủ đầu tư cũng cần nói rõ với khách hàng về tính chất sở hữu của từng sản phẩm mặc dù về mặt tính chất sử dụng là như nhau.