Sau khi đã có cái nhìn tổng quan về các sản phẩm bất động sản, chủ đầu tư cần cân đối vấn đề nguồn lực bao gồm tài chính và con người để xem mình sẽ phù hợp với sản phẩm bất động sản nào.

1. Nguồn lực tài chính

Câu hỏi đầu tiên là tôi cần tối thiểu bao nhiêu tiền để trở thành chủ đầu tư một dự án bất động sản. Chắc chắn sẽ không ai trả lời chính xác được câu hỏi này. Tuy nhiên bạn có thể tham khảo các số liệu tương đối mà tôi đã đúc kết từ kinh nghiệm phát triển dự án dưới đây (sắp xếp theo yêu cầu vốn từ thấp đến cao) để lựa xem nhu cầu đầu tư của mình phù hợp với phân khúc nào:

a) Đầu tư khu chia lô xây nhà bán:

Như ở trên tôi đã trình bày cách làm tóm tắt của mô hình này là chủ đầu tư bỏ tiền mua 1 lô đất ở, tối thiểu khoảng 100 m2. Sau đó chia ra thành các lô nhỏ khoảng 30 m2, còn lại 10 m2 làm lối đi lại. Trên mỗi lô đất 30 m2 này sẽ xây nhà (trung bình 3,5 tầng) và bán cho người sử dụng.

Đối với mô hình này bạn cần 1 khoản đầu tư ban đầu để mua đất nhưng bởi vì đất bạn mua là đất ở lâu dài có sổ đỏ nên khoản tiền bạn cần sẽ chỉ là 30-40% giá trị đất, phần còn lại có thể vay ngân hàng và thế chấp bằng chính lô đất.

Sau khu mua đất bạn sẽ tiến hành phân lô và thiết kế, xin GPXD và có thể tiến hành bán hàng ngay do đó gánh nặng về tài chính không lớn. Thời gian quay vòng của 1 dự án loại này từ 6 tháng đến 1 năm tùy tốc độ xây dựng và bán hàng. Bạn cần biết thời gian quay vòng vì nó cũng liên quan tới chi phí tài chính bạn bỏ ra nuôi bộ máy.

b) Phát triển dự án khu dân cư, khu đô thị ở các tỉnh:

Đối với mô hình này chi phí đầu tiên phải bỏ ra là chi phí khảo sát tìm kiếm địa điểm và thực hiện các thủ tục của dự án. Mức độ đầu tư này thực sự rất vô cùng nhưng theo kinh nghiệm đúc kết của tôi khoảng 20 tỷ / 10 Ha.

Khoản chi phí tiếp theo khá lớn là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng. Tùy theo khung giá đất ở từng địa phương mà mức chi phí này có thể lên tới hàng chục tỷ (thường khoảng 300-500k / m2). Tiếp nữa là các chi phí tư vấn như tư vấn khảo sát, đo đạc, lập quy hoạch, tư vấn thiết kế cơ sở, tư vấn đấu thầu..

Tiền sử dụng đất cũng là một khoản lớn nhất trong quá trình phát triển dự án vì hiện nay giá tính tiền sử dụng đất cũng đã khá tiệm cận với giá thị trường. Đây là khoản chi có thể lên tới hàng trăm tỷ. Những thị trường càng tốt tiền sử dụng đất càng cao, bù lại sản phẩm sau này cũng bán được giá cao.

Ngoài ta thì nhà đầu tư còn phải đầu tư hạ tầng trước khi có thể bán hàng thu tiền (đối với dự án bán đất nền) và đầu tư đến phần móng (đối với dự án yêu cầu bán nhà xây thô).

Thời gian để triển khai một dự án khu dân cư, khu đô thị này kéo dài khoảng 1 – 1,5 năm cho giai đoạn thủ tục. 6 tháng đến 1 năm cho giai đoạn GPMB (tuy nhiên nếu có vướng mắc thì thời gian GPMB có thể lâu hơn nữa. Nhưng cũng có những cách để rút ngắn quá trình này). Thông thường tổng thời gian từ lúc bắt đầu khảo sát cho tới khi đủ điều kiện bán hàng sẽ khoảng 3 năm.  Nhà đầu tư cần nắm được thời gian này để tự đánh giá mình có đủ kiên nhẫn và đủ tài chính duy trì hoạt động bộ máy cho tới khi có thành quả hay không.

c) Đầu tư dự án chung cư: 

Đầu tư một dự án chung cư là đã ở tầm chủ đầu tư lớn rồi. Lý do là dự án chung cư chỉ có thể đầu tư ở các tỉnh, thành phố phát triển. Mà đã ở các tỉnh này xin đất mới từ đầu để đầu tư là bất khả thi, chỉ có cách là mua lại đất từ các chủ đầu tư trước đó để phát triển tiếp. Chính vì vậy mà mô hình này đòi hỏi một lượng vốn lớn ngay từ ban đầu và một lượng vốn tiếp theo cho việc xây dựng.

Không chỉ có chung cư, các dự án xây dựng nhà cao tầng nói chung (khách sạn, condotel) hiện nay đều rất khó khăn về nguồn đất vì những vị trí đẹp có thể triển khai được đều đã có chủ và chỉ có thể  mua lại.

d) Đầu tư dự án bất động sản công nghiệp:

Có thể lựa chọn giữa 2 quy mô là đầu tư cụm công nghiệp và khu công nghiệp. Về diện tích: Không có quy định cụ thể về diện tích tối đa hay tối thiểu của khu công nghiệp. Còn Cụm công nghiệp có diện tích tối thiểu 10 Ha và tối đa 75 Ha. Với cụm công nghiệp thuộc các huyện miền núi hay cụm công nghiệp làng nghề thì diện tích tối thiểu không dưới 5 ha. Về thủ tục: Khu công nghiệp phải được Chính phủ phê duyệt. Còn cụm công nghiệp do cấp tỉnh quyết định.

Hình thức đầu tư bất động sản công nghiệp cũng tương tự như đầu tư dự án đất nền. Nghĩa là cũng thực hiện các khâu thủ tục, đền bù GPMB, làm hạ tầng. Ở giai đoạn kinh doanh trong khi đất nền là bán cho khách hàng cá nhân thì bất động sản công nghiệp là cho thuê dài hạn với khách hàng tổ chức (đối tượng sẽ thu hẹp lại so với đất nền).

đ) Đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng:

Đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng có lẽ là mô hình đầu tư đòi hỏi nhiều nguồn lực nhất. Ngoài các công đoạn thủ tục như các dự án đầu tư đất nền và công nghiệp, để kinh doanh được bất động sản nghỉ dưỡng bạn còn phải đầu tư hoàn thiện dự án và tổ chức quản lý dự án. Về tài chính, bạn bỏ tiền chẵn thu tiền lẻ nên rất cần một nền tài chính vững mạnh. Trong một số dự án nghỉ dưỡng có thành phần để bán giúp nhà đầu tư thu hồi nhanh một phần vốn đầu tư tuy nhiên về cơ bản bạn phải đầu tư hoàn thiện và tổ chức quản lý thật tốt mới có thể thu hồi vốn. Thời gian thu hồi vốn cũng khá lâu (ở thời kỳ đỉnh cao của du lịch, 1 dự án khách sạn 4 sao, có thành phần condotel để bán, nhưng cũng mất tới 12 năm để thu hồi vốn).

2. Nguồn lực con người

Bên cạnh về nguồn lực tài chính, bạn cần có nguồn lực về con người và căn cứ vào thời gian thực hiện đối với từng loại dự án nêu trên để cân đối nguồn lực cho bộ máy này (ví dụ như tiền lương cho nhân sự trong x năm).

Sau khi đã cân đối được năng lực tài chính và chọn được sản phẩm mình có thể đầu tư đúng với năng lực, chủ đầu tư bắt đầu tiến hành triển khai. Ở các phần sau tôi sẽ chia sẻ cách thức tổ chức bộ máy điển hình ở các chủ đầu tư ứng với từng mô hình đầu tư và cách thức triển khai của từng loại hình cũng như một số kinh nghiệm trong quá trình thực hiện.