Pháp lý ở bất kì lĩnh vực nào cũng đều là yếu tố cần quan tâm hàng đầu, và với lĩnh vực đặc thù như bất động sản thì đây càng là vấn đề cần chú tâm. Năm 2021 vừa qua, bất động sản đã trải qua một thời kỳ vô cùng khó khăn bởi sự hoành hành của đại dịch Covid-19, tuy nhiên năm 2022 được dự đoán sẽ có nhiều khởi sắc ngay khi người dân thích nghi được với tình trạng “bình thường mới” và loạt chính sách nhà nước hỗ trợ.

1. Luật Đầu tư rút ngắn quy trình thực hiện 

Chia sẻ trong buổi hội thảo trực tuyến: “Các điểm mới trong chính sách pháp lý về bất động sản và giải pháp” do Realcom phối hợp với các đơn vị tổ chức, ông Trần Đại Nghĩa có chia sẻ có nhiều bộ luật bắt đầu có hiệu lực từ 01/01/2021 ảnh hưởng đến quá trình đầu tư bất động sản của các chủ đầu tư, nhà đầu tư và các cá nhân liên quan. 

Trong đó, điển hình là Luật Đầu tư năm 2020 (Hiệu lực 01/01/2021), Nghị định 31/2021 NĐ-CP hướng dẫn Luật đầu tư đã rút ngắn quy trình thực hiện, tăng cường quyền cho các chính quyền địa phương, phân cấp đầu tư rõ ràng hơn để dễ dàng kiểm soát, truy trách nhiệm. 

“Ví dụ về trước đây, những dự án 5 nghìn tỷ, doanh nghiệp sẽ phải đích thân ra Hà Nội để xin giấy phép đầu tư. Tuy nhiên, hiện tại điều này đã được loại bỏ, chính quyền tại các địa phương sẽ được quyền tự quyết nhiều hơn. Đây là một chính sách rất hay và tốt vì chính quyền địa phương tự trực tiếp quản trị, họ sẽ nắm bắt được dự án này có nên đầu tư hay không. Và đặc biệt, khi có sai phạm xảy ra sẽ dễ dàng hơn trong khâu tìm ra nguyên nhân và truy cứu trách nhiệm” – Ông Nghĩa chia sẻ 

Các dự án đầu tư như các khu công nghiệp, nhà máy thì sẽ thuộc sự điều chỉnh của luật đầu tư, nhưng riêng với dự án nhà ở thì sẽ phụ thuộc vào luật nhà ở. Một số chuyên gia đánh giá điều này sẽ làm kéo dài quy trình thực hiện các thủ tục dự án. Luật đầu tư năm 2020 sẽ thống nhất lại là tất cả các thủ tục liên quan đến vấn đề về đầu tư sẽ được chuyển cho sang sở các đầu tư sẽ chịu tất cả trách nhiệm đầu tư của dự án .

2. Luật xây dựng sửa đổi bổ sung

Trong bài phát biểu, ông Nghĩa còn chú trọng Luật Xây dựng được sửa đổi bổ sung vào năm 2020, Luật SĐBS Luật XD năm 2020 ( hiệu lực 01/01/2021) đã điều chỉnh lên tới ⅓ số điều khoản vào quá trình xây dựng dự án của nhà đầu tư. Kết hợp với Nghị định 06/2021 NĐ – CP, 15/2021 NĐ-CP, 69/2021 NĐ-CP, Luật đã đưa ra những quy định chặt chẽ hơn, rút ngắn quy trình, hạn chế sự tác động của nhà nước. Và đặc biệt nhất, hạn chế tiền kiểm và tăng cường hậu kiểm, tất cả các quyền của dự án đều được đưa về vào tay chủ đầu tư giúp cho các chủ đầu tư chủ động hơn trong các dự án của mình.

3. Nghị quyết 164 tháo gỡ khúc mắc vấn đề đầu tư và phát triển đô thị Về vấn đề đầu tư và phát triển đô thị, Chính phủ đặc biệt quan tâm và ban hành Nghị quyết 164 giúp giải quyết các vấn đề nan giải trong thực hiện các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị theo quy định tại Nghị định số 11 về Quản lý đầu tư phát triển đô thị. 

Trong thời gian qua, thị trường xây dựng bị ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch Covid, hơn thế nữa, các nhà đầu tư vào lĩnh vực đầu tư xây dựng khu đô thị đang gặp nhiều vấn đề khó khăn liên quan đến trình tự, thủ tục đầu tư của dự án giữa Luật Đầu tư năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/1/2013 của Chính phủ về Quản lý đầu tư phát triển đô thị. 

Nhận biết được điều này, Chính phủ đã ra quyết nghị việc áp dụng thủ tục đầu tư đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị kể từ ngày 1/7/2015 (khi Luật Đầu tư năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực) cho đến ngày Luật Đầu tư sửa đổi năm 2020 có hiệu lực để giúp các nhà đầu tư tháo gỡ các vướng mắc, tiếp tục đầu tư và ổn định lại thị trường.

Đối với các dự án đã được cấp có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư năm 2014 hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Nhà ở năm 2014, thì các dự án này không phải thực hiện thủ tục chấp thuận đầu tư theo quy định của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP. 

Đối với các dự án đã được cấp có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư năm 2014 hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Nhà ở năm 2014 đồng thời được cấp có thẩm quyền chấp thuận đầu tư theo quy định của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP, thì phải thực hiện theo quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư năm 2014 hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Nhà ở năm 2014 và quyết định chấp thuận đầu tư của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP. 

Các dự án chưa hoặc đang thực hiện trình tự, thủ tục quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư năm 2014, chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Nhà ở năm 2014 thì thực hiện việc quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư năm 2014 hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Nhà ở năm 2014 và không phải thực hiện thủ tục chấp thuận đầu tư theo quy định của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP.

4. Nghị định khai thông hàng ngàn dự án có đất công xen kẹt 

Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 vừa được thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc ký ban hành nhằm tháo gỡ vướng mắc và quy định chi tiết việc thi hành một số điều của Luật Đất đai, trong đó bổ sung quy định giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý. Nghị định cho phép được giao, cho thuê những thửa đất xen kẽ trong các dự án thay vì phải đấu giá như trước. 

Theo đó, các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý ưu tiên sử dụng vào mục đích công cộng. Trường hợp không sử dụng được vào mục đích công cộng thì thực hiện việc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất liền kề. 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HOREA) nhận định rằng đây sẽ là một nghị định được hoan nghênh, và là giải pháp cứu tinh cho hàng ngàn dự án bất động sản phải tạm dừng do vướng phải đất xen kẹt. Nghị định sẽ giúp các nhà đầu tư giải quyết nỗi trăn trở khi dự án được khai thông và được tạo điều kiện để triển khai dự án theo đúng tiến độ. Đông thời, nghị định đảm bảo nhà nước không thất thoát tài sản công và cũng là căn cứ pháp lý để các bên liên quan yên tâm thực thi công vụ. 

Tại TP. Hồ Chí Minh, quy định mới của Chính phủ sẽ giúp giải quyết dứt điểm các vướng mắc đối với các phần đất do Nhà nước quản lý, nằm xen kẽ trong 126 dự án sản xuất kinh doanh, dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp. Các dự án này hầu hết đang bị ngừng triển khai, có thể tái khởi động, tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường và tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước.